Défiscalisation immobilière : le démembrement de propriété

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Défiscalisation immobilière : le démembrement de propriété

L'usufruitier peut habiter ou louer le logement...

…le nu-propriétaire peut aliéner le bien.

Le démembrement de propriété doit résulter d'une succession ou donation entre parents jusqu'au 4ème degré.

Textes de loi :

  • Articles 605 et 606 du Code Civil (Droits et obligations des nus propriétaires et des usufruitiers)
  • Loi du 12 avril 1996
  • Barème prévu par l'article 762 du Code Général des Impôts

microfoncier

Le régime de défiscalisation d'un démembrement de propriété résulte en règle générale d'une succession, d'une donation ou d'une vente (vente dite en viager). L'usufruitier est celui qui peut habiter l'immeuble ou le louer s'il souhaite percevoir des loyers. Le nu-propriétaire est celui qui dispose des « murs » du bien immobilier. Le démembrement de propriété est un régime de défiscalisation immobilière particulier. Le démembrement de propriété ne permet pas de défiscaliser à proprement parlé, mais permet dans certains cas pour le nu-propriétaire de réduire son ISF, voir de l'annuler. L'usufruitier est tenu aux dépenses d'entretien alors que le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations.

  1. Principe général de la défiscalisation en démembrement de propriété
  2. Défiscalisation en démembrement de propriété : droits et obligations du nu-propriétaire
  3. Défiscalisation en démembrement de propriété: droits et obligations de l'usufruitier
  4. Fiscalité d'une défiscalisation en démembrement de propriété
  5. Démembrement de propriété : évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété
  6. Plus value et droits de succession dans le cadre d'un démembrement de propriété
  7. Notre avis sur la défiscalisation en démembrement de propriété
  8. Le + de diagnostic-expertise sur le démembrement de propriété

I. Principe général de la défiscalisation en démembrement de propriété

Lors d'un démembrement de propriété, le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes : l'usufruit (le bénéficiaire sera l'usufruitier) qui donne le droit d'utiliser le bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus, et la nue-propriété (le bénéficiaire sera le nu-propriétaire) qui permet à celui-ci de disposer du bien, autrement dit de le vendre. De fait le nu-propriétaire ne peut disposer des revenus générés par la location de son bien et ce sans compensation ultérieure.

II. Défiscalisation en démembrement de propriété : droits et obligations du nu-propriétaire

Tout d'abord, lors d'un démembrement de propriété, le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations incombant à la conservation du bien.

Le Code Civil défini de grosses réparations les travaux suivants : réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.

Cependant si l'usufruitier ne respecte pas son devoir d'entretien ou si par sa négligence des travaux sont à entreprendre, les frais de réparations seront à sa charge. En cas de non respect de ses obligations, l'usufruitier peut se voir supprimer son droit d'usufruit.

D'autre part le nu-propriétaire ne peut pas, dans le cadre d'un démembrement de propriété, occuper l'immeuble ou le donner en location sans le consentement de l'usufruitier.

Enfin si l'immeuble démembré est loué à des tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d'une défiscalisation (avantages fiscaux) sur les grosses réparations qu'il est amené à entreprendre.

III. Défiscalisation en démembrement de propriété : droits et obligations de l'usufruitier

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usufruitier occupe l'immeuble dont il a reçu l'usufruit. Il peut de plein droit soit l'occuper ou le louer librement pour en recevoir les loyers.

L'usufruitier ne peut pas changer la destination de l'immeuble ayant fait l'objet d'un démembrement sans l'accord du nu-propriétaire. Autrement dit, l'usufruitier devra demander l'accord du nu-propriétaire s'il veut changer le bail initial pour donner en location par exemple des immeubles à usage commercial ou industriel. En cas de refus du nu-propriétaire, l'usufruitier pourra tout de même saisir le tribunal.

De plus l'usufruitier à l'obligation de conserver le bien en bon état. Il lui est donc interdit de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer. L'usufruitier garde de ce fait à sa charge tous les travaux d'entretien. On définit par travaux d'entretien tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations définies précédemment. Un ravalement de façade, par exemple, est à la charge de l'usufruitier.

Il est à noter que l'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité ou une quelconque revalorisation pour les améliorations qu'il aura effectuées et ce même si la valeur de l'immeuble a augmentée.

Enfin lors d'un démembrement de propriété, concernant les impôts locaux, deux situations peuvent se présenter selon l'usage que l'usufruitier fait du bien : soit il occupe le bien, dans ce cas il doit payer la taxe d'habitation et l'impôt foncier, soit il le loue et dans ce cas il ne sera redevable que de la taxe foncière.

IV. Fiscalité d'une défiscalisation en démembrement de propriété

Les revenus locatifs

Pour l'usufruitier : il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers. Les charges courantes, au même titre qu'une location traditionnelle (frais de gérance, taxe foncière…), et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits foncier et donc déduire de son revenu global, dans les limites de 10 700€ par an, les dépenses d'entretien. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour le nu-propriétaire : il n'aura pas de revenus à déclarer dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers résultant de la location du bien.

En cas de démembrement de propriété, les dépenses pour grosses réparations sont par contre imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire, à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier.

Lorsque qu'un déficit foncier est créé par l'exécution de ces travaux, le nu-propriétaire pourra l'imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global. Cette déduction est soumise à deux conditions : le démembrement de propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4° degré. Si ces conditions ne sont pas remplies, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des10 années suivantes.

A noter que si l'immeuble faisant l'objet d'un démembrement de propriété est occupé par l'usufruitier lui-même, le nu-propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

En principe, seul l'usufruitier est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier ayant fait l'objet d'un démembrement. L'usufruitier sera donc seul redevable de l'ISF.

Toutefois, cette règle ne s'applique pas obligatoirement et chacun devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque le démembrement de propriété a été effectué comme défini aux articles suivant du Code Civil :

« Article 767, Usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux. »

« Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant. »

« Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit. »

« Article 1094-1, En cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit. »

Cette règle est aussi valable lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).

Enfin cette règle est également valable lorsque le droit d'usufruit a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique.

V. Démembrement de propriété : évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété

Les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété additionnés représentent la valeur du bien en pleine propriété.

Comment distinguer les valeurs de chacune des parties ? On retient deux méthodes : la première consiste à se référer au barème prévu par le Code Général des Impôts (article 762 du CGI) qui permet à l'administration fiscale d'effectuer ses évaluations lors de donations ou successions. Ce barème fiscal est établi à partir de l'âge de l'usufruitier.

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%

La seconde permet de déterminer la valeur d'un usufruit à partir des paramètres suivants : âge de l'usufruitier, revenus dégagés par l'usufruitier lorsque le bien est loué, avantages divers dont peut bénéficier l'usufruitier.

Exemple : une personne de 55 ans est usufruitière de sa résidence principale, d'une valeur de 500 000€. La valeur de l'usufruit est donc égale à 5/10 de la valeur de la pleine propriété, soit 250 000€. Par déduction la nue-propriété équivaut à 250 000€.

VI. Démembrement de propriété : plus value et droits de succession

Les plus values d'un démembrement de propriété

En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part. Pour cela on utilise en règle générale le barème établi par l'administration fiscale mais ce n'est pas une obligation (barème prévu par l'article 762 du CGI).

De ce fait chaque partie est imposée distinctement en fonction de la plus value qu'elle a réalisée. Par contre si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie bénéficiaire de la vente est soumise au régime de la plus value.

Les droits de succession dans le cadre d'un démembrement de propriété

L'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorsque l'usufruit est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans les deux cas, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale (barème prévu par l'article 762 du CGI).

Cependant il faut être vigilant car l'administration fiscale veille à ce que le démembrement de propriété ne soit pas un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession. Dans ce cas elle considère que la succession de l'usufruitier se compose de tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt.

VII. Notre avis sur la défiscalisation en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique de défiscalisation intéressante mais qui, selon la situation patrimoniale de l'intéressé, nécessitera une analyse patrimoniale approfondie et pointue. Le conseiller qui mettra en place le démembrement de propriété devra par ailleurs avoir une excellente connaissance juridique.

VIII. Le + de diagnostic-expertise sur le démembrement de propriété

L'usufruit peut-être viager : c'est à dire que le démembrement de propriété s'éteint au décès de l'usufruitier. L'usufruit peut être contractuel (pour une période déterminée) : dans ce cas le démembrement de propriété s'éteint au terme du contrat. Dans tous les cas, lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, aucun droit d'enregistrement n'est perçu, que le démembrement de propriété provienne d'une succession ou d'une donation.

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