La défiscalisation loi Girardin - Dispositif abrogé

Dernière mise à jour : 9 Mars 2015

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux. Notez toutefois que le dispositif Girardin en faveur de l'investissement locatif en Outre-mer peut encore être proposé pour l'acquisition de certains biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2012.

Defiscalisation fiche technique

Défiscalisation loi Girardin

Le logement doit être loué nu pendant 6 ans en locatif « intermédiaire » (sous conditions de loyer et de ressources du locataire)…

…5 ans en locatif « libre »

Acquisition d'un logement neuf ou VEFA situé dans les DOM-TOM

Défiscalisation valable jusqu'au 31 décembre 2017

Textes de loi :
  • Loi programme du 21 juillet 2003
  • Décrets d'application du 5 janvier 2004 n°2004-14-JO du 7
  • C.G.I., art. 199 undecies A, 217 undecies et 217 duodecies
  • Art. 199 Undecies D du CGI

loi girardin

Lorsque l'on effectue une défiscalisation en loi Girardin, on acquière un logement neuf ou en état futur d'achèvement situé dans les DOM-TOM. Cette défiscalisation mise en place le 21 juillet 2003 (loi n° 2003-660 du programme pour l'outre-mer) est accompagnée de fortes réductions d'impôts. Ces réductions d'impôts sont désormais plafonnées à 30 600 euros pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ou 11% du revenu brut du contribuable.

Ce nouveau plafonnement a été mis en place avec la loi de Finances de 2012. Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par mètre carré habitable. En défiscalisation loi Girardin le prix du m² est limité à 2448€ HT (Soit 2656€ TTC). Pour le secteur intermédiaire, un plafond de ressources des locataires doit être respecté, le loyer devant également être adapté. La loi de défiscalisation Girardin ayant été abrogée en ce qui concerne l'achat d'un logement locatif du secteur libre, seuls les logements intermédiaires permettent désormais de profiter du dispositif et de son avantage fiscal.

  1. - Comprendre la défiscalisation en loi Girardin
  2. - Défiscalisation Girardin : une seule loi, plusieurs options
  3. - Quels sont les avantages en défiscalisation loi Girardin ?
  4. - Loi Girardin : les chiffres clés
  5. - Quels sont les points à surveiller en défiscalisation loi Girardin ?
  6. - Qui est concerné par une défiscalisation en loi Girardin
  7. - Notre avis sur la défiscalisation en loi Girardin

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

I. Comprendre la défiscalisation loi Girardin

Pour pouvoir prétendre au dispositif de défiscalisation Girardin (et à la réduction d'impôt qu'il implique), l'investisseur devra se porter acquéreur d'un bien immobilier situé dans les DOM-TOM et qui devra être occupé au titre de résidence principale, soit par lui-même, soit par un éventuel locataire. En effet, la loi impose à l'acheteur ne souhaitant pas habiter le logement ainsi acquis de le mettre en location durant une période prédéterminée.

span class="warning">Attention : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Girardin sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2013, il est égal, tous les ans, à 18 000 € + 4% des revenus nets imposables (après abattements).

Accompagnée de fortes réductions d'impôts, la défiscalisation selon la loi Girardin permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement dans les DOM-COM et destiné à la résidence principale du locataire ou du propriétaire. Les DOM-COM comprennent la Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon et la Nouvelle Calédonie.

Le régime Girardin : quelques précisions

Un dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d'une loi programme pour l'outre-mer, ce dispositif fiscal permettant d'effectuer une défiscalisation est dénommée loi Girardin.

Cette possibilité de défiscalisation initialement valable jusqu'au 31 décembre 2017 n'est désormais octroyée qu'aux seuls programmes dont le permis de construire a été obtenu au plus tard le 31 décembre 2012. Un délai de 36 mois maximum devant être respecté entre le dépôt de permis de construire et la location effective du bien, seuls les logements loués avant le 31 décembre 2015 permettent donc de bénéficier de la réduction d'impôt. Elle remplace la loi Paul mais reprend dans les grandes lignes les mêmes dispositions tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures. La loi de Finances pour 2009 puis celle de 2012, ont par contre mis en place un plafonnement en termes de réduction d'impôts maximale.

Désormais un contribuable ne pourra défiscaliser avec la loi Girardin que dans la limite de 30 600 euros maximum par an.

Toutefois sur option du contribuable, ce plafonnement pourra être basé sur les revenus du contribuable. Auquel cas la défiscalisation loi Girardin ne devra pas dépasser 11% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition.

II. Défiscalisation Girardin : une seule loi, plusieurs options

A l'instar de bon nombre de lois de défiscalisation immobilières, la loi Girardin a su s'adapter pour couvrir différents cas de figures. Concrètement, le dispositif Girardin présente donc des modalités d'application différentes selon que l'acheteur décide d'occuper le logement, de le mettre en location libre ou de lui appliquer un loyer plafonné.

Logement occupé par le propriétaire

S'il ne souhaite pas louer le logement acquis en Girardin, l'investisseur doit alors l'occuper au titre de résidence principale dans un délai de 6 mois à compter de l'achèvement des travaux et y résider durant une période d'au moins 5 années. S'il répond à ce premier critère d'éligibilité, le propriétaire pourra alors bénéficier d'une réduction d'impôt équivalant à 18% de son investissement. Courant sur 10 ans, cet avantage fiscal se révèle limité par la surface du bien immobilier concerné. En effet, la loi Girardin plafonne sa réduction d'impôt à un maximum de 2448 euros par mètre carré habitable. Ce plafond s'entend hors taxe (HT) et sera appliqué dans bon nombre de départements et territoires d'Outre-mer (la TVA n'ayant pas cours là-bas). Il convient toutefois de souligner que les départements de la Martinique, la Guadeloupe et de la Réunion disposent pour leur part d'une taxe locale (une TVA au taux réduit de 8,5%) qui permet de porter le plafond de la réduction d'impôt à 2656 euros. Afin d'éviter d'éventuels abus, le législateur a également pris soin de limiter la surface des logements pouvant profiter d'une défiscalisation Girardin (en fonction du nombre d'occupants) :

  • 65 m² au maximum pour une personne seule
  • 77,5 m² au maximum pour un couple
  • 90 m² au maximum pour une personne seule avec une personne à charge
  • 90 m² également pour un couple avec une personne à charge (un enfant, une personne âgée, etc.)
  • +12 m² par personne supplémentaire (avec un maximum de 5 personnes composant le foyer)

Logement en location libre

S'il ne compte pas l'occuper, le propriétaire d'un bien immobilier neuf acheté à travers le dispositif de défiscalisation Girardin se voit alors dans l'obligation de le proposer à la location. Dans ce cas, deux alternatives s'offrent à lui : la location libre et la location à loyers plafonnés. Nous traiterons ici de la première option (la seconde étant faisant l'objet du paragraphe suivant). A compter de la remise des clés (achèvement des travaux ou acquisition), l'investisseur dispose d'un délai de 6 mois pour prendre sa décision. S'il opte pour une location libre, le logement sera alors loué nu à un locataire qui devra en faire sa résidence principale. La mise en location devra nécessairement s'étendre sur une durée d'au moins 5 ans.

Comme précédemment, l'avantage fiscal offert par la loi Girardin sera ici plafonné en fonction de la surface habitable du bien (2448 euros HT et 2656 TTC). Jusque-là similaires à celles valables pour un logement occupé par le propriétaire, les modalités d'une location libre diffèrent en revanche dès que l'on aborde la question de la réduction d'impôt. En louant son acquisition, le propriétaire peut ainsi profiter d'une réduction d'impôt pouvant s'élever à un maximum de 30% de son investissement sur 5 ans. Concrètement, le taux de cette réduction dépend de la date d'octroi du permis de construire :

  • Permis de construire datant de 2010 au plus tard = avantage fiscal de 30%
  • Permis de construire datant de 2011 = avantage fiscal de 22%

A noter que dans le cadre d'une location libre, aucune réduction d'impôt n'est proposée pour un logement dont le permis de construire daterait de 2012.

Cet avantage fiscal peut être majoré de quelques points : 3% si le logement dispose d'une installation ayant recours aux énergies renouvelables (solaire, géothermie, etc.) et jusqu'à 8% si le bien se trouve localisé en Zone Urbaine Sensible (ZUS).

Logement en location à loyers plafonnés (logement intermédiaire)

En matière de location, un investisseur ayant acheté un logement en Girardin dont le permis de construire a été délivré en 2012 ne dispose que d'une seule option : louer son bien immobilier en lui appliquant un loyer plafonné. En effet, depuis 2013, seuls les logements intermédiaires (loués à des tarifs modérés) peuvent être éligibles à la défiscalisation Girardin. En pratique, si le propriétaire dispose là aussi de 6 mois pour mettre le bien en location et ce, pour une durée de 6 ans minimum (contre 5 ans pour la location libre).

Limité à 2448 euros HT (2656 euros en Martinique, Guadeloupe et à la Réunion), l'avantage fiscal offert par la loi Girardin est ici porté à 38% sur 5 ans (et jusqu'à 48% par le jeu des majorations). Une fois de plus, le taux de réduction d'impôt fluctuera au gré des dates de dépôt du permis de construire :

  • Permis de construire datant de 2010 au plus tard = avantage fiscal de 38%
  • Permis de construire datant de 2011 = avantage fiscal de 34%
  • Permis de construire datant de 2012 = avantage fiscal de 26%

Dans le cadre de la location à loyers plafonnés d'un logement intermédiaire, aucune réduction d'impôt n'est proposée lorsque que le permis de construire date d'après le 31 janvier 2012.

Enfin, l'utilisation d'énergies renouvelables (+3% de réduction d'impôt) et la localisation en Zone Urbaine de Sécurité (+8%) permettent à l'acquéreur de profiter d'un avantage fiscal bien plus conséquent. Il convient toutefois de souligner qu'aucune majoration ne peut être appliquée à un logement dont le permis de construire date de 2012, la réduction d'impôt restant dans ce cas invariablement fixée à 26%.

Bien plus avantageuse, la fiscalité appliquée à un logement intermédiaire acquis en Girardin et mis en location impose en revanche de respecter non seulement des plafonds de loyers mais également un plafond de ressources des éventuels locataires.

Pour les baux conclus en 2015 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2015 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

  • 169 € dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
  • 210 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Plafonds annuels de ressources applicable loi Girardin 2015

Composition du foyer fiscal Plafond annuel des ressources (en 2015)
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthelemy et Mayotte Polynésie française : Nouvelle Calédonie ; îles Wallis et Futuna ; les Terres australes et antarctiques française et Saint-Pierre-et-Miquelon
personne seule 31 661€ 28 676€
couple 58 555€ 56 247€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 61 942€ 59 499€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 65 329€ 62 754€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 69 854€ 67 100€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 74 380€ 71 446€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 4 753€ + 4 565€

(Plafond en vigueur en 2015, source : B.O.I du 17 février 2015)

Quels amortissements possibles grâce à la loi Girardin ?

Comme nous venons de le voir, dans cette loi de défiscalisation on distinguait autrefois deux secteurs locatifs : le secteur libre et le secteur intermédiaire qui imposent de respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires. Le montant de la réduction octroyée variait selon que le logement se situait dans l'un ou l'autre de ces deux secteurs.

Si l'acquéreur optait pour le secteur intermédiaire le taux de déduction était plus important. Aujourd'hui, seuls les logements intermédiaires sont éligibles au dispositif Girardin.

Taux de défiscalisation en secteur libre : jusqu'à 40% de l'investissement sur 5 ans, soit 8% par an (pour les logements dont le permis de construire date au plus tard du 31 décembre 2011).

Défiscalisation possible en secteur intermédiaire : jusqu'à 45% de l'investissement sur 6 ans soit 7,5% par an pour un logement au permis de construire de 2011 et 26% de l'investissement sur 6 ans (soit 4,3% par an) si celui-ci date de 2012.

Positions communes aux deux secteurs

En défiscalisation loi Girardin, le plafond de défiscalisation au m² est limité à 2448 € HT pour les logements destinés à la location. Ce plafond est indexé sur le coût de la construction. Au sein de certains départements ultramarins (Guadeloupe, Réunion, Martinique), ce plafond s'établit à 2656 euros TTC (2448 euros + une TVA locale à 8,5%).

III. Quels sont les avantages en défiscalisation loi Girardin ?

La loi Girardin permet une réduction d'impôts égale à 26% (secteur intermédiaire) du montant de l'investissement dès la première année de l'investissement. Cette défiscalisation est particulièrement avantageuse : l'investissement se fait sur une courte durée, l'effort d'épargne mensuel est très faible et la réduction d'impôts relativement importante.

Le principal avantage de cette défiscalisation loi Girardin réside dans le fait que le plafond de réduction d'impôts annuel est élevé, 30 600 euros annuellement ou 11% du revenu (le plus élevé des deux étant pris en compte). De ce fait dans la majorité des cas, la défiscalisation ne sera limitée que par le prix d'achat du bien. Puisque que l'on parle de surface défiscalisable en Loi Girardin, la réduction d'impôt n'est donc limité qu'à la surface du bien et par voie de conséquence au prix d'achat du bien (et donc à la capacité financière de l'emprunteur).

Remarque : les primes d'assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel.

IV. Loi Girardin : les chiffres clés

  • Une économie d'impôt répartie sur : 5 ans
  • Une durée de conservation minimum de 6 ans (secteur intermédiaire) et de 5 ans en secteur libre
  • Une durée minimum de conservation de 10 ans en résidence principale

Taux de défiscalisation :

  • Secteur intermédiaire : 26%
  • Secteur libre : n'est plus proposé depuis le 1er janvier 2015
  • + 3% défiscalisant avec des énergies renouvelables
  • + 8% défiscalisant lorsque l'investissement est situé en zone sensible

V. Quels sont les points à surveiller en défiscalisation loi Girardin ?

En défiscalisation loi Girardin, le logement doit être loué nu pendant 6 ans en locatif « intermédiaire » (sous conditions de loyer et de ressources du locataire) ou 5 ans en locatif « libre ».

En choisissant cette défiscalisation, vous ne pouvez, pour un même logement, cumuler la loi Girardin avec d'autres réductions d'impôts ou certaines déductions (déduction pour amortissement dans le cadre du dispositif Scellier par exemple).

A noter que pour les baux conclus en 2015 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2015 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

  • 169 € dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
  • 210 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Enfin le montant « défiscalisable » lors d'une acquisition en loi Girardin est plafonné très précisément à 2 656€ TTC du m², soit 2 448€ HT. (Plafond en vigueur en 2015, source : source : B.O.I du 17 février 2015)

L'acquisition d'un bien immobilier dont le permis de construire est ancien offrant un avantage fiscal plus conséquent, le dispositif Girardin a introduit un garde-fou destiné à limiter d'éventuels abus. Afin que les investisseurs ne portent pas leur choix sur « excessivement » anciens, un délai de 36 mois maximum a été instauré entre la délivrance du permis de construire et la mise en location du logement. Passé ce délai, aucune réduction d'impôt ne pourra être octroyée.

Enfin, quel que soit le montant de l'avantage fiscal offert par un investissement en Girardin, celui-ci reste soumis au plafonnement des niches fiscales instauré par le gouvernement, à savoir 18 000 euros en ce qui concerne cette loi de défiscalisation.

VI. Qui est concerné par une défiscalisation en loi Girardin ?

Ce type de défiscalisation est donc particulièrement intéressant pour les contribuables qui payent au moins 6000€ d'impôts, et qui souhaitent défiscaliser tout ou partie de leurs impôts.

VII. Notre avis sur cette défiscalisation loi Girardin

Cette défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans qui en fait l'un des plus attractifs de toutes les lois de défiscalisation. Le plafonnement à 30 600 euros ou 11% du revenu ne devrait pas changer fondamentalement les stratégies patrimoniales avec le dispositif de la loi Girardin.

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