Défiscalisation immobilière : statut du loueur meublé professionnel (LMP) et du loueur meublé non professionnel (LMNP) - La défiscalisation EHPAD

Les dispositifs du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettent d'avoir une stratégie optimale d'investissement. En effet dans un premier temps, les charges d'exploitation ainsi que les intérêts d'emprunt absorbent l'essentiel des recettes et permettent de réduire à néant le revenu imposable. Enfin dans une deuxième phase de constitution du patrimoine, les amortissements différés sur les années précédentes maintiennent à zéro le revenu imposable. Les statuts LMP et LMNP sont donc principalement des produits de retraite, mais qui bénéficient d'un système de défiscalisation durable.

1. Comprendre les régimes LMP / LMNP
2. Quels sont les avantages liés aux statuts LMP / LMNP ?
3. Que faut-il surveiller avec les statuts LMP / LMNP ?
4. Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?
5. Notre avis sur les statuts de Loueur Meublé Professionnel et Non Professionnel
6. Le + de diagnostic-expertise sur les statuts LMNP et LMP

I. Comprendre les régimes LMP / LMNP

Les régimes Loueur Meublé Professionnel / Non Professionnel : principe général

Lorsque l'on souhaite acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut acquérir une location meublée : c'est-à-dire, des logements situés dans des résidences de tourisme ou résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, des EHPAD, des résidences étudiantes ou une partie de la résidence principale du loueur.

Constitue une location meublée, la location d'immeuble destiné à l'habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, mais aussi la location de résidence de tourisme n'offrant pas de prestations hôtelières.

Principales distinctions entre les deux régimes LMP / LMNP (Voir notre tableau récapitulatif LMP / LMNP)

Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l'impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors qu'ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu'ils réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles ET que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global (depuis la loi de Finances de 2009). Les conditions d'accès au statut professionnel (LMP) sont donc plus difficiles car désormais il faut cumuler ces trois conditions (alors qu'elles n'étaient qu'alternatives par le passé).

Par opposition sont considérés comme des loueurs non professionnels, les personnes qui, inscrites ou non au RCS, ne retirent pas de cette activité 50% de leur revenu global et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 23.000€.

De plus dans le cadre d'une location en LMP (meublé professionnel), les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié). Ces mêmes déficits ne sont par contre imputables que sur des revenus non professionnels avec le statut LMNP (meublé non professionnel).

Avantages fiscaux communs aux statuts meublés professionnels et non professionnels - LMP / LMNP

Lorsque l'on opte pour le statut "loueur meublé professionnel " (LMP) ou "loueur meublé non professionnel" (LMNP), il est possible de récupérer la T.V.A. en cas d'acquisition d'un logement neuf et ce, sous trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée, l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives), enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).

Grâce au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP -, il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

En résumé : les statuts LMNP et LMP sont indépendants de la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) du contribuable et du montant annuel d'impôts à payer qu'il à payer, ce qui les rend particulièrement attractif pour un grand nombre de contribuables. Le statut LMNP et le statut LMP permettent une stratégie patrimoniale d'investissement très solide pour se constituer une retraite non fiscalisée, et à moindre frais.

Précision concernant le différé d'amortissement

Selon le montage financier (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement), les dispositions fiscales liées aux statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP - permettent d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.

L'investisseur cumule les amortissements en période déficitaire et utilise ces réserves pour absorber ses revenus actuels.

ATTENTION : Depuis la loi de Finances de 2009, pour le statut LMNP le calcul des dotations aux amortissements a changé : avant 2009, le montant amortissable était calculé en cumulant le prix de l'immobilier HT + les meubles HT. Désormais, on ne prend plus en compte que 85% de ce total pour le calcul des dotations aux amortissements. La base d'amortissement des immeubles est donc minorée de 15%.

II. Quels sont les avantages fiscaux liés aux statuts LMP / LMNP ?

Loueur meublé professionnel (LMP)

• Le statut de loueur meublé professionnel - LMP - permet de déduire du revenu global la totalité des charges foncières : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépenses d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien.
• Si l'activité en loueur meublé professionnel - LMP - est exercée depuis 5 ans, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000€ par an, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôts.
• Bénéficiant du même régime que pour la transmission d'entreprise, les héritiers d'un loueur meublé professionnel - LMP - bénéficient d'allègement sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).
• De plus si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), et que ces revenus sont supérieurs à 23 000 € par an, les biens loués n'entrent pas alors dans le calcul de l'ISF.
• Enfin Le statut LMP relève des BIC, il est donc possible de cumuler le dispositif LMP avec d'autres investissements en LMP ou d'autres dispositifs de défiscalisation immobilières comme les dispositifs ZRR, Robien recentré, Borloo, Girardin, Malraux ou Monuments Historiques.

Astuce : Le dispositif ZRR peut-être transformable après les 9 ans de location initiale, en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel), en fonction des volumes de recettes atteints.

Loueur meublé non professionnel (LMNP)

• Depuis la loi de Finances de 2009, avec le statut LMNP, l'investisseur a droit à une réduction d'impôt unique de 5% du prix de revient. Cette réduction d'impôt est plafonnée à 25 000 € et est possible lorsque l'investissement concerne une résidence pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD), une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. A noter qu'en cas d'excédent lié à ce crédit d'impôt, la somme n'est pas récupérable.
  
  Cette réduction de l'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement des immeubles. C'est-à-dire la même année que la date de livraison du bien (ou de la date d'achèvement des travaux). Par exemple pour une livraison en 2009, la réduction d'impôt concerne les revenus 2009. La réduction d'impôt est valable pour les logements achetés en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
  
  Qu'est ce que le prix de revient des logements ? C'est le prix total composé par le prix d'achat + les frais d'acquisition liés (frais de notaire, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière,...)
  
  Exemple : Un contribuable investit pour 150 000€ dans une EHPAD. La date de livraison est prévue pour 2009. Grâce au statut LMNP la réduction d'impôt sur les revenus de 2009 s'élèvera à 7 500€.
• Au même titre que le statut de loueur meublé professionnel - LMP -, en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettant d'absorber la totalité des revenus générés par la location des biens.
• Si l'acquéreur en tant que "loueur meublé non professionnel" a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l'amortissement des murs, mais aussi du mobilier.
• A noter qu'avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les plus values de cession d'immeuble suivent le régime des plus values privées (taxation à 27%, CSG incluse, après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année, exonération donc à partir de la 16ème année).
• Enfin avec le statut LMNP, vous bénéficier du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui donne droit à un abattement forfaitaire sur les recettes brutes de 50 % pour les recettes inférieures à 32 000 € par an (hors chambres d'hôtes et gîtes ruraux). Ce régime est fortement conseillé une fois les amortissements réputés différés entièrement utilisés.

III.Que faut-il surveiller avec les statuts LMP / LMNP ?

• En devenant loueur professionnel (LMP), l'investisseur doit s'acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises. De même, il doit être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, opter pour le régime du réel ou réel simplifié et enfin avoir un seuil annuel minimal de recettes de 23000€. Ces recettes devant désormais (depuis la loi de finances 2009) représentées au moins 50% de ses revenus totaux.
• Dans les deux cas, meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), l'investisseur doit impérativement louer un logement meublé, c'est-à-dire contenant un minimum de meubles qui permettre d'y habiter.
• Pour le statut LMNP, Il est nécessaire de donner en location à un exploitant le bien pendant une durée minimum de 9 années.

IV.Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?

Le régime de loueur en meublé professionnelle (LMP) est un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d'imposition et disposant d'assises financières importantes. Les revenus générés, pour bénéficier du régime LMP, doivent être supérieurs à 23000€ ; le ticket d'entrée est donc élevé, puisqu'il nécessite l'acquisition de plusieurs logements.

Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) est moins contraignant ; il ne nécessite pas un minimum de revenu locatif. Il permet à tout un chacun, selon sa volonté de placement, de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires défiscalisés tout en préparant sa retraite.

V.Notre avis sur sur les statuts LMP et LMNP

Le satut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) constituent aujourd'hui un des plus puissants outils de gestion du patrimoine. Ces dispositifs allient à la fois dispositions fiscales et constitution d'un patrimoine immobilier.

Dans les deux cas et grâce à ces deux statuts LMP ou LMNP, le but est de se constituer un patrimoine tout en récupérant une rente mensuelle grâce aux loyers comme complément de retraite.

VI.Le + de diagnostic-expertise sur les statuts LMP/LMNP

Les loueurs en meublé non professionnel dont les recettes locatives n'excèdent pas 760€ par an sont totalement exonérés d'impôt sur les bénéfices.
D'autre part les loueurs en meublé professionnels ont tout intérêt à opter pour le régime du réel simplifié, qui permet de déduire directement du revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

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