Défiscalisation immobilière : régime micro-foncier

Defiscalisation fiche technique

Défiscalisation immobilière : régime micro-foncier

Les revenus bruts fonciers ne doivent pas excéder 15 000€

Déduction forfaitaire de 30%

Les revenus fonciers pris en compte sont ceux du foyer fiscal

Textes de loi :

  • Loi n°2006-1771 du 30 décembre 2006
  • art. 32 (V) JORF 31 décembre 2006
  • Loi de finance 2003 (loi n°2003-1311)

microfoncier

Le contribuable dont le montant des revenus bruts fonciers n'excède pas 15 000€ hors T.V.A (en 2011) est soumis de plein droit au régime microfoncier.

Il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus fonciers. Le choix d'opter pour une défiscalisation avec le régime microfoncier est irrévocable pendant une période 3 ans. Le plafond de 15 000€ est apprécié en tenant compte de l'ensemble des revenus foncier du foyer fiscal.

  1. Principe général du régime microfoncier
  2. Défiscalisation en régime microfoncier
  3. Les conditions générales pour bénéficier du régime microfoncier
  4. Les limites du régime microfoncier
  5. Régime microfoncier : la procédure
  6. Contribuables concernés par le régime microfoncier
  7. Notre avis sur le régime microfoncier
  8. Le + de diagnostic-expertise sur le régime microfoncier

I. Principe général du régime microfoncier

Le régime du microfoncier est un dispositif qui permet d'obtenir un abattement fiscal de 30% (anciennement 40%) sur les revenus fonciers dès lors que ceux-ci n'excèdent pas 15 000€. Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété. En régime microfoncier, aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut.

II. Défiscalisation en régime microfoncier

Depuis 2003, le contribuable dont le montant des revenus bruts fonciers est inférieur à 15 000€ bénéficie de plein droit au régime du microfoncier sans avoir à exercer une option quelconque.

De ce fait le choix d'opter pour le régime réel se fait désormais sur option. A noter qu'au delà de 15 000€ de revenus locatif le régime du réel s'applique automatiquement. Le choix du régime microfoncier est irrévocable pour 3 ans, sauf cas particulier tel que le changement de locataire durant cette période.

Option pour le régime réel : l'option s'exerce par simple dépôt d'une déclaration 2044. Cette option est prévue pour une durée irrévocable de trois ans. Au-delà de cette période, la souscription de la déclaration 2044 équivaut à une option annuelle pour le réel.

III. Les conditions générales pour bénéficier du régime microfoncier

Le régime microfoncier ne peut s'appliquer dès lors qu'un des membres du foyer fiscal, est propriétaire d'un, ou plusieurs immeubles donnés en location, et relève d'un des régime suivants : monuments historiques et assimilés, immeubles bénéficiant de la loi Malraux ou situés en zone franche urbaine, immeuble ayant bénéficié d'une réduction d'impôt pour investissement locatif pendant la durée du régime, immeuble placés sous le dispositif Besson, Perissol, Robien ou Borloo, associés de société civiles de gestion d'immeubles qui n'ont pas d'autres revenus fonciers.

Par ailleurs il n'est pas obligatoire de respecter un plafond de loyer et de ressources pour bénéficier du microfoncier.

IV. Les limites du régime microfoncier

Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Lorsque le total excède la limite de 15 000 euros, le régime du micro-foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime réel.

V. Régime microfoncier : la procédure

Le contribuable porte directement sur sa déclaration de revenus n° 2042, le montant des revenus brut foncier. C'est l'administration qui détermine le revenu net imposable et qui y déduira un abattement de 30%.

VI. Contribuables concernés par le régime microfoncier

Tout investisseur disposant de revenus fonciers dans la mesure où ces derniers sont inférieurs à 15 000€ et que le logement est destiné à la location.

VII. Notre avis sur le régime microfoncier

Si le revenu brut n'excède pas 15 000€, le microfoncier s'appliquera de plein droit, sauf option pour le régime réel. L'option pour le régime réel devra être exercée lorsque les charges déductibles excèdent 30% du revenu brut, il en est ainsi, par exemple si des travaux importants doivent être réalisés au cours de la période d'option, la déduction du coût des travaux pouvant être supérieur à l'abattement forfaitaire de 30% du microfoncier. Il sera donc judicieux de calculer et d'anticiper ces modifications pour optimiser les déductions sur les revenus fonciers.

VIII. Le + de diagnostic-expertise sur le régime microfoncier

L'application du régime du microfoncier ne fait pas perdre la possibilité d'imputer les déficits fonciers des années antérieures. Ce déficit viendra en imputation sur le revenu net foncier déterminé après l'abattement de 30%.

NOUVEAU : le régime de la loi Scellier permet de bénéficier du régime micro-foncier

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