La défiscalisation en loi Scellier BBC - Dispositif abrogé

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

Defiscalisation comprendre la loi

Ce qu'il faut savoir :

22% de réduction d'impôt en 2011 puis 18% en 2012

Durée de location de 9 ans minimum

Investissement réalisés en 2011 et 2012

Textes de loi :
  • Article 199 septvicies du code général des impôts
  • Article L111-9 du code de l'urbanisme

loi scellier social

Dès le 1er janvier 2011 la loi Scellier « classique » verra ces taux de réductions d’impôts diminuées. En 2011 vous ne pourrez défiscaliser qu’à hauteur de 13% du montant investi dans le bien immobilier. En 2012 le taux de réduction d’impôt sera même abaissé à 9%. En effet le gouvernement a décidé dès 2011 de raboter les niches fiscales. Mais il a aussi décidé d’inciter l’investissement dans les bâtiments dits Basses Consommation (BBC) afin d’orienter les potentiels investisseurs vers des logements plus « verts ».

En conséquence les biens immobiliers éligibles à la défiscalisation Scellier BBC bénéficieront d’un taux de défiscalisation plus important. En 2011 le taux de réduction d’impôt est fixé à 22%. En 2012 il sera de 18%. (A noter que le nouveau Prêt à taux zéro renforcé dit ptz plus prend aussi en compte la norme BBC)

  1. - Loi Scellier BBC : principe
  2. - Opérations éligibles au Scellier BBC
  3. - Avantages fiscaux du dispositif BBC
  4. - Points à surveillez sur la loi Scellier BBC
  5. - Plafonds de loyers 2011 Scellier BBC
  6. - Programmes neufs Scellier BBC
  7. - Zones Scellier BBC

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

I Loi Scellier BBC : principe

Attention : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier BBC sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2011, il est égal, tous les ans, à 18 000 € + 6% des revenus nets imposables (après abattements).

La loi Scellier BBC bénéficie d’avantages fiscaux importants. Calquer sur la loi Scellier classique elle offre toutefois un taux de réduction d’impôt plus important du fait de contraintes énergétiques supplémentaires

Loi Scellier BBC : pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Scellier BBC. L'avantage du mécanisme de réduction d'impôt est que chaque investisseurs quelque soit sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition) peut bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif.

En résumé, la loi Scellier BBC est destinée à tous les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans l'immobilier résidentiel dans le neuf (ou assimilé) entre 2011 et 2012.

II Opérations éligibles au Scellier BBC

Voici la liste des opérations éligibles à la défiscalisation Scellier BBC (sous réserve de l’envoi au FISC d’un engagement type et des justificatifs nécessaires). L’option est irrévocable et doit être exercée au titre de l’année de l’achèvement du logement, des travaux ou de l’achat s’il est postérieur :

  • Achat de logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA).
  • Achat de locaux autres que d’habitation (local professionnel, commercial…) en vue de leur transformation en logements, avec achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la 2éme année suivant celle de l’acquisition.
  • Achat de logements soumis à la TVA (immeuble à rénover), suivi de travaux de réhabilitation aboutissant à la création d'un bien neuf.
  • Achat de logements qui ne satisfont pas aux normes de décence, suivi de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
  • Achat de locaux (logement, local commercial…) inachevés, suivi de travaux d'achèvement en vue de leur transformation en logements.
  • Construction de logements par le contribuable, avec achèvement, au plus tard le 31 décembre de la 2éme année suivant celle de la demande de permis de construire.

III Avantages fiscaux du dispositif BBC

Les avantages fiscaux du Scellier BBC en tableau :

Bien que la loi Scellier « classique » soit maintenue jusqu’en 2012, les taux de défiscalisation sont bien moindre : 13% en 2011 puis 9% en 2012. Pour mémoriser les différents taux de réduction d’impôt en fonction des années d’investissement, voici un tableau récapitulatif des réductions d’impôts avec le dispositif Scellier BBC :

Année d’investissement Taux de réduction Engagement de location Plafond d’investissement
2011 22% 9 ans 300 000 €
2012 18% 9 ans

Avec le dispositif BBC c'est donc une réduction d'impôt maximum de 66 000 euros qu'il est possible de réaliser sur 9 ans.

Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient (prix d'acquisition + frais liés à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière) du logement dans la limité de 300 000 € et s'étale sur 9 ans de manière linéaire.

Exemple : Investissement de 175 000€ en Scellier BBC = 38 500€ de réduction d’impôt sur 9 ans soit 4 277€ / an.

Autres avantages: la possibilité de louer à ses ascendants et descendants. La possibilité de réaliser du déficit foncier. La réduction d'impôt est reportable, et enfin la possibilité d’investir en indivision sous le dispositif Scellier BBC.

Personnalisez vos simulations d’investissement en loi Scellier BBC grâce à nos calculettes exclusives :

  • Calcul en fonction du montant investi en loi Scellier BBC : rentrez votre montant d’achat, nous calculons la réduction d’impôt totale que vous allez obtenir > simulation Scellier BBC
  • Calcul en fonction du montant de vos impôts : rentrez votre montant d’impôt, nous déterminons le montant à investir pour défiscaliser l’intégralité de vos impôts > Calculette Scellier BBC

IV Points à surveiller sur la loi Scellier BBC

Le bien doit être loué nu en tant qu'habitation principale du locataire et ce pendant 9 ans. La location du bien immobilier devant prendre effet dans les douze mois qui suivent la date :

  • d'acquisition s'il s'agit d'un logement achevé acquis neuf
  • d'achèvement des travaux en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation
  • d'achèvement du logement si c'est un logement en VEFA ou de l'acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement
  • ou d'achèvement du logement si cela concerne l'acquisition de locaux inachevés ou la construction d'un logement par le contribuable

Vous devrez par ailleurs respecter un plafond de loyer variable en fonction de la zone géographique d'implantation de votre bien immobilier (zone A, A Bis, B1 et B2). A noter que les communes de la zone C peuvent sous dérogation devenir éligibles au dispositif.

Autres inconvénients : il n’est pas possible d’investir plusieurs fois par an sous le dispositif Scellier BBC, de même que le démembrement du bien immobilier est interdit.

V Plafonds de loyers 2011 Scellier BBC

Les législateurs ont décidé de plafonner les loyers maximums exigibles avec la loi Scellier BBC. Ces plafonds de loyers sont fonction de la zone géographique d'implantation du bien immobilier.

Ces plafonds de loyers sont des éléments importants à prendre en compte puisqu'ils déterminent la rentabilité locative maximum que vous pourrez obtenir avec votre investissement immobilier.

Cependant ces plafonds de loyers ne sont dans la majorité des cas qu'indicatifs, car le plus souvent le loyer que vous pourrez pratiquer sera fonction du marché locatif du lieu d'investissement

Tableaux plafonds loyers Scellier BBC

Zones Investissement réalisé en 2011
Scellier BBC
(En € / m² / mois)
Scellier BBC Social
(En € / m² / mois)
A Bis 21.70€ 17.38€
A 16,10€ 12,90€
B1 13€ 10,40€
B2 10,60€ 8,50€
C 6,10€ 4,90€

(Pour consulter l’ensemble des zones et déterminer la zone d’appartenance de votre ville consulter notre page dédiée aux zones Scellier BBC

Comment calculer le loyer maximum exigible ?

Pour calculer le loyer maximum éligible, il faut tout d’abord calculer la surface habitable totale du logement. Avec le Scellier BBC il faut ajouter la surface habitable (Loi Carrez) et la moitié de la surface des annexes du logement (hors parking et garage), cela dans la limité de 8m².

Par exemple si votre logement fait 80m² habitable, avec une terrasse de 10m² et une cave de 5m², la « surface habitable totale » prise en compte pour le calcul du loyer sera de 87,5m² (80m² + la moitié de 15m²). Enfin si le logement est situé en zone B1 par exemple, vous pourrez donc exiger un loyer maximum de 1 137,50€ (87.5m² X 13€).

VI Programmes neufs Scellier BBC

Des programmes immobiliers éligibles aux normes BBC sont d’ores et déjà disponibles. Dès le 1er janvier 2011 vous pourrez bénéficiez à taux plein de ce dispositif, soit 22% de réduction d’impôt pour tout investissement immobilier réalisé en 2011, puis 18% pour ceux réaliser en 2012.

Pour consulter l’ensemble de nos programmes neufs disponibles en loi Scellier BBC consulter nos : programmes Scellier BBC

VII Zones Scellier BBC

Pour l'application de la loi Scellier (social ou BBC), les villes et communes de France sont réparties en plusieurs zones. Ce découpage a été fait pour tenir compte de la demande locative locale mais aussi des prix de l’immobilier. A noter que la zone C est exclue et n'est pas éligible à la loi Scellier, mais que sous dérogation du Ministère du Logement certaines villes de la zone C peuvent « monter » dans des zones supérieures et devenir éligible au dispositif.

Etude fiscale personnalisée

Etude fiscale personnalisée
Pour bien investir et valoriser votre patrimoine !

Gatuit et sans engagement
Etude de défiscalisation

Etude fiscale gratuite

Quel que soit votre projet il est indispensable de bien connaître votre situation fiscale. Bénéficiez des conseils de professionnels.

Accéder à l'étude