La défiscalisation en loi Scellier Outre-mer

La loi Scellier Outre-mer (ou loi Scellier DOM-COM) vient compléter le dispositif de la loi Scellier mise en place en fin d'année 2008. La loi Scellier Outre-mer (en faveur des DOM-COM, départements et collectivités d'Outre-mer) a été instaurée le 27 mai 2009, suite à la publication au journal officiel de la Loi pour le Développement Economique des Outre-mer (la loi LODEOM). La mise en place de la Scellier Outre-mer vient modifier le régime de la défiscalisation en loi Girardin amenée à disparaitre fin 2012. Chaque investisseur gardera tout de même la possibilité d'opter soit pour la défiscalisation Girardin soit pour la loi Scellier DOM-COM.

La nouveauté qu'instaure la loi Scellier Outre-mer, est une réduction d'impôt équivalente à 40% du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000€ pour tout investissement réalisé en 2009 et 2011. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum (2 fois 3 ans supplémentaires) contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.

1. - Loi Scellier Outre-mer: Principe général
2. - Loi Scellier Outre-mer : les avantages fiscaux
3. - Loi Scellier Outre-mer : les points à surveiller
4. - Loi Scellier Outre-mer : Simulations personnalisées
5. - Tableau récapitulatif dispositif Scellier Outre-mer
6. - Le + de diagnostic-expertise sur la loi Scellier Outre-mer

I Loi Scellier Outre-mer: Principe général

La LOI n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer dit, loi LODEOM, a introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier Outre-mer.

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier Outre-mer (Scellier DOM-TOM) sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2010, il est égal, tous les ans, à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables (après abattements).

Tout comme la loi Scellier « classique », l'avantage fiscal de la loi Scellier Outre-mer est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la loi de défiscalisation dite loi de Robien. La défiscalisation en loi Girardin perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime de la loi Scellier Outre-mer, consistant en une réduction d'impôt, dont la base de calcul est plafonnée à 300 000 €.

Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 40% du prix de revient du logement pour tout investissement réalisé en 2009 et 2011. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013. Avec la loi Scellier Outre-mer, c'est une défiscalisation maximum de 120 000€ sur 9 ans qu'il est donc possible de réaliser.

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Scellier Outre-mer, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Des biens immobiliers neufs, en état futur d'achèvement (VEFA) ou réhabilités et destinés à la location.
• Les biens immobiliers doivent être achetés dans les départements d'Outre-mer et les collectivités d'Outre-mer (les DOM-COM).

Loi Scellier DOM-COM : pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Scellier Outre-mer. L'avantage du mécanisme de réduction d'impôt est que chaque investisseurs quelque soit sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition) peut bénéficier de ce mécanisme de réduction d'impôt.

La loi Scellier Outre-mer est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts, qui acquièrent des logements situés dans les départements et collectivités territoriales d'outre-mer (Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna).

II. Loi Scellier Outre-mer : les avantages fiscaux

La défiscalisation dite Scellier Outre-mer bénéficie d'un taux réduction d'impôts qui s'élève à 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011 et à 35 % à compter de l'année 2012. Par la suite à partir de 2013 le taux de réduction sera toujours de 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum contre 9 ans jusqu'en 2012.

En résumé les avantages fiscaux de la loi Scellier DOM-COM c'est :

Année d'investissement	Taux de réduction	Engagement de location	Plafond d'investissement
2009 à 2011	40%	9 ans	300 000 €
2012 à 2013	35%	9 ans
2013 à 2017	35%	12 ans minimum

Exemples :

• Investissement en 2010 de 150 000€ : réduction d'impôt = 60 000€ sur 9 ans
• Investissement en 2012 de 150 000€ : réduction d'impôt = 52 500€ sur 9 ans

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limité de 300 000 €. La réduction d'impôt obtenue s'étale sur 9 ans de manière linéaire.

A noter que cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire du prix d'acquisition majoré des frais liés à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant et enfin taxe de publicité foncière.

Les autres avantages fiscaux de la Scellier Outre-mer :

• Location possible aux ascendants / descendants : Le bien immobilier acquis sous le dispositif Scellier Outre-mer, pourra être loué sans conditions de ressources aux ascendants ou descendants de l'investisseur ne faisant pas partie de son foyer fiscal
• La possibilité de réaliser du déficit foncier : En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les charges locatives telles que : la taxe foncière, Les frais de gestion, les primes d'assurance, ou encore les intérêts d'emprunt sans toutefois que ceux-ci créent du déficit. En clair, si les intérêts d'emprunt sont supérieurs aux loyers perçus, les intérêts seront déductibles à hauteur des loyers seulement, le solde pouvant être mis en réserve pendant 10 ans pour être imputé sur des revenus fonciers ultérieurs.
• Une réduction d'impôt reportable : Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.
• Loi Scellier Outre-mer et indivision : Dans le cas d'une indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient.

III. Loi Scellier Outre-mer : les points à surveiller

En contrepartie des avantages fiscaux importants proposés par la loi Scellier Outre-mer, il faudra respecter un certain nombre de paramètres :

• Le bien doit être loué nu en tant qu'habitation principale du locataire et ce pendant 9 ans
• Le logement respecte les caractéristiques thermiques et la performance énergétique stipulé à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
• Il faudra respecter un plafond de loyer. Ce plafond de loyer est limité à 15,05€ par m² pour la zone B1

La location du bien immobilier doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date :

• d'acquisition s'il s'agit d'un logement achevé acquis neuf ou la date d'achèvement des travaux en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation
• d'achèvement du logement si c'est un logement en l'état futur d'achèvement ou de l'acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement, ou encore si cela concerne l'acquisition de locaux inachevés et enfin la construction d'un logement par le contribuable

De plus au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison d'une seule acquisition.

Attention : il est possible de cumuler la loi Scellier DOM-COM avec la loi Scellier « classique », la même année d'investissement pour des logements distincts. En revanche pour un même logement il n'est pas possible de cumuler deux mécanismes de défiscalisation différents.

Concernant le démembrement (séparation de l'usufruit et de la nue propriété) du bien immobilier en loi Scellier Outre-mer, il est interdit que ce soit pour les investisseurs particuliers que pour les investisseurs qui créent des SCI.

Enfin comme pour la défiscalisation Scellier « classique » la réduction d'impôt ne peut s'appliquer que sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros !

IV Loi Scellier Outre-mer : Simulations personnalisées

Pour illustrer au mieux cette nouvelle défiscalisation Scellier dans les DOM-COM, diagnostic-expertise.com vous propose cinq simulations représentatives d'un investissement (dans le neuf) en loi Scellier dans les DOM-COM.

Pour calculer votre réduction d'impôt en loi Scellier Outre-mer, utilisez nos calculatrices Scellier afin de personnaliser vos simulations et votre réduction d'impôt :

• Calcul en fonction du montant investi en loi Scellier Outre-mer
• Calcul en fonction du montant de vos impôts

Vous pouvez aussi obtenir des conseils patrimoniaux personnalisés en fonction de votre situation fiscale. Pour cela remplissez simplement une « demande d'étude personnalisée loi Scellier Outre-mer ».

Tableau de simulations Scellier Outre-mer
Prix d'achat TTC	Taux de réduction d'impôt	Réduction d'impôt total sur 9 ans	Réduction d'impôt par an
100 000€	40%	40 000€	4 444€
150 000€	40%	60 000€	6 666€
200 000€	40%	80 000€	8 888€
250 000€	40%	100 000€	11 111€
300 000€	40%	120 000€	13 333€

V. Tableau récapitulatif dispositif Scellier Outre-mer

Le dispositif Scellier Outre-mer c'est : UNE REDUCTION D'IMPÔT DE 40% QUELQUE SOIT SA TMI (tranche marginale d'imposition) ! (pour un investissement réalisé entre 2009 et 2011, après 2011, le taux de défiscalisation diminue).

Le dispositif Scellier Outre-mer c'est une défiscalisation importante et sur mesure quelque soit son niveau d'imposition !

	Dispositif Scellier Outre-mer
Avantages fiscaux	Réduction d'impôt équivalente à 40% du prix de revient du logement pour les investissements réalisés entre 2009 et 2011 Entre 2011 et 2013 le taux passe à 35% Et entre 2013 et 2017 le taux reste à 35% mais avec un engagement de location plus long Possibilité de location aux ascendants / descendants Réduction d'impôt reportable pendant 6 ans
Conditions à respecter	plafond de loyer fixé à 15,05€ du m² pour la zone B1 logement doit respecter les caractéristiques thermiques et la performance énergétique stipulé à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation La réduction d'impôt est possible pour les investissements jusqu'à 300 000€ Réduction d'impôt sur 9 ans linéaire
Logements concernés	les biens immobiliers achetés : neufs, en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ou réhabilités et destinés exclusivement à la location Tous ces biens immobiliers doivent être situés dans les DOM-COM et ce à partir du 1er janvier 2009
Récupération de T.V.A	PAS de récupération de T.V.A sur l'investissement
Amortissement du bien	NON
Possibilité de déduction des charges locatives	Oui, dans la limite de 10 700€ par an (Régime du déficit foncier)
Implantation géographique du bien immobilier	Dans les DOM-COM (départements d'outre-mer : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte, La Réunion et les collectivités départementales d'outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Les îles Wallis et Futuna)
Validité de la loi	Dispositif Scellier Outre-mer mise en place pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017 (attention les taux de défiscalisation varient en fonction de l'année d'investissement : voir avantages fiscaux Scellier Outre-mer)
Report des réductions d'impôts	Oui sur les six années suivantes
Nombres d'investissements autorisés	Un seul par an et dans la limite de 300 000€

VI. Le + de diagnostic-expertise.com sur la loi Scellier Outre-mer

La loi Scellier bénéficie désormais de son équivalent pour les DOM-COM (départements et collectivités territoriales d'Outre-mer).

La loi Scellier Outre-mer propose une vraie réduction d'impôt équivalente à 40% du prix de revient du logement (pour les investissements réalisés entre 2009 et 2011). C'est donc une excellente opportunité fiscale pour tous les contribuables qui souhaitent défiscaliser fortement et se créer un patrimoine immobilier. Même les contribuables situés dans les tranches marginales d'imposition les plus faibles (14% notamment) peuvent bénéficier de la loi Scellier Outre-mer, d'autant plus que l'impact de la défiscalisation est immédiat la première année. Chaque investisseur aura donc la possibilité de moduler et d'ajuster son montant d'investissement à son montant d'impôt qu'il veut défiscaliser.

Pour utiliser au mieux la gestion de son patrimoine l'investisseur pourra donc investir en loi Scellier Outre-mer pour bénéficier d'un levier de défiscalisation très important. L'investissement peut aussi s'avérer fort intéressant à St Martin et St Barthélemy ou le prix au m² est aujourd'hui élevé

La loi Scellier Outre-mer est un vrai coup de pouce fiscal qu'il faudra saisir si votre objectif est de défiscaliser sans vous soucier de la situation géographique du bien immobilier.

Enfin, depuis la parution de la loi LODEOM, cette nouvelle loi Scellier pour l'Outre-mer permet aux particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier situé dans les DOM-COM (anciennement appelé DOM-TOM) de choisir entre deux mécanismes de défiscalisation : soit la loi Girardin, soit la loi Scellier Outre-mer.

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