La défiscalisation loi Scellier Social - Dispositif abrogé

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

Defiscalisation fiche technique

Ce qu'il faut savoir :

Loi Scellier = 13% de réduction d'impôt sur 9 ans

Loi Scellier social = 23% de réduction d'impôt sur 15 ans

Scellier BBC social = 32% de réduction d'impôt sur 15 ans

Textes de loi :
  • Article 199 septvicies du code général des impôts
  • Article R.421 - 40 du code de l'urbanisme
  • Article L111-9 du code de l'urbanisme
  • Article L214-50 du code monétaire et financier
  • Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008
  • Arrêté du 30 décembre 2008 pris pour l'application de l'article 199 septvicies du code général des impôts

loi scellier social

La défiscalisation loi Scellier est entrée en vigueur le 1er janvier 2009, afin de relancer l'investissement locatif en France. La loi Scellier dispose d'avantages fiscaux particulièrement intéressants, puisqu'elle permet de défiscaliser 13% du montant de son investissement (plafonné à 300 000 euros) sur 9 années consécutives (pour les investissements réalisés en 2011). Le taux de réduction d'impôt sera de 9% en 2012.

Pour compléter le dispositif de la loi Scellier, une loi Scellier dite « sociale » a été mise en place. Le principe du régime Scellier social, est d'octroyer une réduction d'impôt supplémentaire de 10% sur 6 ans (après les 9 premières années), portant ainsi la défiscalisation à 23% du montant d'acquisition. Ce taux est porté à 32% lorsque vous investissez en loi Scellier BBC social.

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

  1. - Principe loi Scellier social
  2. - Avantages fiscaux Scellier social
  3. - Points à surveiller Scellier social
  4. - Plafonds loyers Scellier social
  5. - Plafonds ressources Scellier social
  6. - Comparatif loi Scellier ou Scellier social
  7. - Le + de diagnostic-expertise.com

I. Principe loi Scellier social

Important : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier social sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2011, il est égal, tous les ans, à 18 000 € + 6% des revenus nets imposables (après abattements).

La défiscalisation loi Scellier permet à l'investisseur de choisir entre deux régimes de défiscalisation : soit la loi Scellier dite « normale », soit l'investisseur peut choisir l'option « sociale » de la loi Scellier.

Dans le premier cas, la loi Scellier « classique », la réduction d'impôt s'effectue sur 9 années. Elle est équivalente à 13% du montant investi en 2011, puis à 9% en 2011. Pour les bâtiments BBC, la loi Scellier BBC bénéficie de taux majorés à 22% en 2011, puis 18% en 2012. La loi Scellier (BBC ou pas) n'impose que le seul respect d'un plafond de loyer en fonction de la zone géographique d'implantation du bien.

Dans le deuxième cas, le « Scellier social », la réduction d'impôt est équivalente en tout à 23% du montant investi (ou 32% en Scellier BBC en 2011) mais cette fois la réduction d'impôt s'étale sur 15 ans, divisé en deux périodes :

  • Une période de 9 ans, avec 13% (ou 22% en Scellier BBC) de réduction d'impôt,
  • Puis une deuxième période de 6 ans, avec 10% de réduction d'impôt, scindée en 2 périodes de 3 ans. Soit 2 x 3 ans à 5% (ou 1,67% par an pendant 6 ans).

Pour bénéficier de l'option Scellier social, il faudra en contrepartie respecter à la fois un plafond de loyer (plafond inférieur d'environ 20% par rapport au plafond en loi Scellier) ainsi qu'un plafond de ressources du locataire.

A cela s'ajoute, pour le Scellier social, une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers.

II. Avantages fiscaux Scellier social

En résumé les avantages fiscaux du Scellier social sont :

  • Une réduction d'impôt supplémentaire de 10% sur 6 ans. Soit une défiscalisation totale de 23% sur 15 ans du montant investi.
  • Une déduction forfaitaire sur les loyers de 30%

Le principal avantage de la loi Scellier dite « sociale » est que le montant d'impôt que vous défiscalisez est beaucoup important en Scellier social qu'en Scellier « normal ».

Exemple pour un investissement de 200 000 € :

  • En loi Scellier « classique » : réduction d'impôt de 26 000 euros sur 9 ans, soit 2 888 euros par an.
  • En Scellier social : réduction d'impôt supplémentaire de 20 000 € sur 6 ans, soit 3 333 euros par an.
  • Au total la réduction d'impôt s'élève à 46 000€ sur 15 ans soit, 3 066 € par an

Pour comparer loi Scellier « classique » et Scellier social, utilisez nos calculatrices Scellier afin de personnaliser vos simulations :

III. Points à surveiller Scellier social

En contrepartie des avantages fiscaux supplémentaires dont bénéficie le Scellier social, l'investisseur devra respecter certaines conditions complémentaires et bien réfléchir son choix entre loi Scellier et Scellier social.

  • En effet en optant pour le Scellier social l'investisseur percevra moins de revenus fonciers. Les plafonds de loyers étant inférieurs en Scellier social.
  • L'investisseur devra par ailleurs respecter en plus du plafond de loyer, un plafond de ressources des locataires, ce qui n'est pas le cas avec la loi Scellier.
  • Enfin en optant pour le Scellier social, on ne peut plus louer aux ascendants ou aux descendants. En loi Scellier il est possible de louer à un ascendant ou a un descendant si celui n'appartient pas au même foyer fiscal que l'investisseur.

IV. Plafonds loyers 2011 Scellier social

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'étale sur 9 ans. En Scellier social la réduction d'impôt est sur 15 ans (9 ans + 2 x 3 ans) avec une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers. Il faudra pour cela respecter des plafonds de loyers.

Plafonds de loyers 2011 Scellier social
Zone A Bis : 17,38 € / m²
Zone A : 12,90 € / m²
Zone B1 : 10,40 € / m²
Zone B2 : 8,50 € / m²
Zone C* : 4,90 € / m²

(Source : décret N° 2010-1601 du 20/12/2010 / *Zone C sous dérogation spécifique)

V. Plafonds ressources 2011 Scellier social

Pour pouvoir bénéficier du régime Scellier social, il faudra respecter aussi des plafonds de ressources pour les locataires.

Plafonds annuels de ressources 2011 : Scellier social (en euros)
Composition du foyer fiscal Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 44 306 32 910 30 168
Couple marié 66 215 48 328 44 302
+ 1 personne à charge 79 595 57 857 53 036
+ 2 personnes à charge 95 342 70 020 64 185
+ 3 personnes à charge 112 867 82 181 75 334
+ 4 personnes à charges 127 005 92 700 84 976
Par personne à charge dès la 5ème + 14 156 + 10 530 + 9 652

(Source : Bulletin officiel des impôts du 11/03/2010, instruction 5-D-1-10)

VI. Comparatif loi Scellier ou Scellier social

Comment choisir entre loi Scellier et Scellier social ?

Pour faire le bon choix entre loi Scellier et loi Scellier social il faudra tout d'abord comparer le montant du loyer dans la ville où le logement sera acheté et mis en location en loi Scellier avec le montant des plafonds de loyer pratiqués en loi Scellier social. Si les loyers moyens pratiqués sur le lieu d'achat sont inférieurs aux loyers plafonnés en Scellier social, l'investisseur aura tout intérêt à choisir l'option Scellier social. Il bénéficiera d'une défiscalisation plus longue sans être pénalisé par des loyers trop faibles.

De plus grâce à l'option Scellier social il pourra bénéficier de la déduction spécifique de 30% lui permettant ainsi d'accroitre le déficit foncier imputable sur ces revenus.

Dernier avantage du Scellier social, l'investisseur peut échapper plus longtemps aux prélèvements sociaux de 12,3% en 2011, grâce notamment à un déficit foncier plus élevé. Le choix pour le Scellier social sera donc particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposé et / ou qui disposent déjà de revenus foncier.

A l'inverse si les loyers constatés dans la ville d'investissement sont supérieurs aux plafonds de loyer en Scellier social, l'acheteur aura intérêt à choisir la loi Scellier « classique ». Il pourra du coup bénéficier d'une rentabilité locative plus élevée sans contrainte de revenus pour le locataire.

Pour faire vos simulations personnalisées en loi Scellier ou Scellier social, diagnostic-expertise.com met à votre disposition ses calculatrices Scellier et Scellier social, afin de déterminer quelle option est la plus appropriée à votre situation fiscale.

VII Le + de diagnostic-expertise.com

Le dispositif Scellier social en bref c'est :

  • Une réduction d'impôt de 23% sur 15 ans (ou 32% en Scellier BBC)
  • Soit 13% pendant 9 ans, puis 10% pendant 6 ans
  • Une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers
  • Jusqu'à 96 000 euros de réduction d'impôt sur 15 ans (pour un investissement de 300 000 euros)
  • Un engagement de location initial de 9 ans minimum. La location doit être nu et faire office d'habitation principale du locataire
  • C'est 1 seul investissement par an ET limité à 300 000 euros
  • Des plafonds de loyer et de ressources à respecter (en fonction des zones géographiques) : Plafonds de loyers Scellier social
  • Un engagement de location qui doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble
  • Pas de cumul possible avec les autres lois de défiscalisation (loi Bouvard, Malraux...)
  • Pas de possibilité de louer à un ascendant / descendant
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