Simulation de défiscalisation en loi Demessine (ZRR) : exemple pour un couple sans enfant

Durée de la simulation : 10 ans

Votre situation actuelle

Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales et votre Tranche Marginal d'Imposition (TMI) est de 14% :

  • Vos revenus nets imposables sont de 45 000 €
  • Vos charges fixes annuelles sont de 12 000 €
  • Votre patrimoine foncier net est de 0 €
  • Votre épargne financière est de 0 €
  • Votre taux d'endettement est de 24 %

 

Votre investissement

Investissement
Montant total 140 000 €  

dont frais d'acte du bien (estimation)

3 700 €
Revalorisation foncière estimée à 1,50% l'an
Revenus locatifs mensuels 460 € à compter du 01/10/2010
Revalorisation estimée à 2,00% l'an
Charges de copropriété 80 €
Taxe foncière annuelle 450 € exonérée pendant 2 ans à 100,00%

Votre financement

Apport personnel initial : 0 €

Date Initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI * mensuelle (€) 1° mensualité pleine (€)
01/09/2010 140 000 € PRET AMORTISSABLE 4,00 324 30,80 769,08
01/09/2010 22 943 € Placement de la T.V.A 4,00 324 0 0

* ADI : Assurance décès invalidité

Résumé de l'étude

Durée de la simulation : 9 ans

Synthèse
Vos apports 370 €
Votre participation mensuelle moyenne : 157 €
La durée de l'investissement : 108 mois
Votre capital net : 63 428 €
Soit un RENDEMENT INTERNE : 24,36 %
 
Votre sécurité grâce au financement de : 140 000 €
Votre économie d'impôt sur 9 ans : 22 089 €
Votre capital net à la revente : 63 428 €
ou votre loyer mensuel à terme : 501 €
Bilan revente
Au démarrage :
Votre apport au financement : 0 €
Votre assurance avant livraison : 370 €
Soit un APPORT TOTAL de : 370 €
 
Pour une durée de 9 ans :
Votre participation mensuelle moyenne : 157 €
Votre économie d'impôt : 22 089 €
Vos loyers perçus : 50 739 €
 
Au terme :
Votre contrat de capitalisation (T.V.A) : + 32 539 €
Votre prélèvement libératoire : - 979 €
Valeur de votre investissement : + 158 469 €
Capital restant dû : - 113 703 €
restitution de T.V.A : - 12 619 €
Réintégration fiscale : - 238 €
Soit un CAPITAL NET de : 63 428 €

Financement des dépenses

Durée de la simulation : 9 ans

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation.

Ces dépenses ont été financées par :

  • votre locataire à hauteur de 56,56 %
  • vos économies d'impôts à hauteur de 24,63 %
  • le solde par votre épargne à hauteur de 18, 81 %

camembert

Tableaux financiers

Si vous souhaitez obtenir le détail des tableaux financiers (tableau d'amortissement, de trésorerie, d'économie impôt et de comptabilité foncière) téléchargez la version complète.

En général, les biens immobiliers destinés à la location relèvent du régime foncier. Voici comment le résultat foncier se calcule :

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
  - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
= RESULTAT FONCIER (revenu ou déficit)

Si les frais financiers sont plus élevés que le montant du loyer, la part de frais financiers excédant ce montant ne peut être imputé pour l'année en cours et sera reporté pendant un maximum de dix ans, sur des revenus fonciers ultérieurs.

Lorsque le résultat est positif, il s'agit d'un revenu foncier que vous devez intégrer à votre déclaration de revenus. Ce revenu foncier est ajouté aux revenus des autres catégories et imposé à votre tranche marginale d'imposition + contributions sociales :

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
  - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
  REVENU FONCIER
Les loyers sont supérieurs aux charges, il s'agit d'un revenu foncier.

Lorsque le résultat est négatif, il s'agit d'un déficit foncier que vous pouvez intégrez à votre déclaration de revenus. Ce déficit foncier est déduit du revenu global, ce qui occasionne une économie d'impôt proportionnelle à votre tranche marginale. Dans le cas où vous possédez plusieurs biens en location, le montant global du déficit est plafonné à 10700 €. Lorsque le montant global du déficit est plus important que ce plafond, la part excédente ne peut être imputée l'année en cours et peut être reportée pendant un maximum de dix ans sur les revenus fonciers ultérieurs.

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
DEFICIT FONCIER - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
Les loyers sont supérieurs aux charges, il s'agit d'un revenu foncier.

La loi prévoit que toute personne physique qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme dassée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenues fonciers bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 euros pour un couple marié. Son taux est de 25 %. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 12 500 euros ou 25 000 euros puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

En 2010, année de livraison du bien, vous êtes marié ou partenaire d'un PACS. Votre réduction d'impôt est donc de 25 % répartis sur une durée maximum de 6 ans et calculés sur une assiette maximum de 100000 €.

Le montant TTC de votre investissement est de 140000 €, dont 22943 € de TVA récupérable. La base défiscalisable de votre investissement est donc de 100000 €.

Pour une revente du bien après 9 ans, vous devez restituer 11 années de TVA au moment de la revente, soit 12619 € en 2019. La TVA n'est acquise en totalité qu'au terme de 20 ans.

Le dispositif Demessine relève du régime foncier. Un bilan foncier est donc établi annuellement.

Dans le cadre des investissements locatif, les frais financiers - intérêts d'emprunt et assurance décès - sont imputables et permettent de réduire le montant du revenu imposable au titre de l'investissement. C'est pourquoi, la plupart du temps, il est conseillé d'emprunter une grande partie du capital.

En régime foncier, les intérêts d'emprunt annuels ne s'imputent qu'à hauteur des loyers annuels. Le surplus éventuel est reportable d'année en année dans la limite de dix ans sur les seuls revenus fonciers.

interet emprunt

Dans le cadre des investissements locatif, il existe trois grands modes de calcul du taux d'endettement. Dans ces trois modes, les établissements de crédit prennent en compte les loyers et remboursements de l'opération. Les formules sont les suivantes :

Formule A : Charges existantes du foyer
  Revenus existants du foyer + loyer - remboursement hors ADI
Formule B : Charges existantes du foyer - loyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer
Formule C : Charges existantes du foyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer + loyer

Pour votre investissement, la formule retenue est la formule A, avec 80.00 % du loyer pris en compte.

12 000 € = 26,56 %
50 000 € + 80,00 % de 5 520 € - 9229 €

Pour calculer votre impôt sur le revenu, il convient de déterminer votre nombre de parts et votre revenu net imposable.

Votre nombre de parts :

Votre statut matrimonial est Marié ou partenaire d'un PACS.
A ce titre, vous bénéficiez de 2 parts fiscales.

N'ayant pas d'enfants à charge, vous n'avez aucune part additionnelle.

Votre nombre de parts est donc de 2.

Votre revenu net imposable en 2009 :

Vos traitements et salaires sont de 30 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement pour frais professionnels de 10 %. Cet abattement est plafonné à 13 893 €. Après déduction, votre revenu net est donc de 27 000 €.

Le total de vos revenus professionnels est de 45 000 €.

Le total de vos revenus fonciers est de 0 €.

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE EST DONC DE 45 000 €.

Votre impôt en 2010 :

Votre revenu net imposable par part est de 45 000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22 500 €.

Votre revenu net imposable par part est donc de 45 000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22 500 €.

impôt revenue

En 2013, votre revenu net imposable s'élève à 45 000 €.

En 2013, le bilan de vos investissements relevant du régime foncier révèle un déficit de 1 474.

Votre revenu net imposable en 2013 :

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE AVEC INVESTISSEMENT EST DONC DE : 45 000 – 1 747 = 43 526 €

Votre impôt en 2013 :

Votre revenu net imposable par part est de 43 526 € / 1 (votre nombre de parts) = 21 763 €.

interet emprunt