Simulation gratuite en loi Girardin : exemple pour un couple marié sans enfant

Durée de la simulation : 7 ans

Votre situation actuelle

Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales et votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 14% :

  • Vos revenus nets imposables sont de 45 000 €
  • Vos charges fixes annuelles sont de 12 000 €
  • Votre patrimoine foncier nets est de 0 €
  • Votre épargne financière est de 0 €
  • Votre taux d'endettement est de 24 %

Votre investissement

Investissement
Montant total 140 000 €  
dont frais d'acte du bien (estimation) 3 700 €
Revalorisation foncière estimée à 1,50% l'an
Revenus locatifs mensuels 400 € à compter du 01/10/2010
Revalorisation estimée à 2,00% l'an
Charges locatives (% loyer) 11,67% l'an
Charges de copropriété 100 € dont investisseur 50 €
Taxe fonciere annuelle 400 € exonérée pendant 2 ans à 100,00%

Votre financement

Apport personnel initial : 0 €

Date Initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI * mensuelle (€) 1° mensualité pleine (€)
01/09/2010 140 000 PRET AMORTISSABLE 4,00 324 30,80 769,08

* ADI : Assurance décès invalidité

Résumé de l'étude

Durée de la simulation : 7 ans

Synthèse
Vos Apports : 370 €
Votre participation mensuelle moyenne : 118 €
La durée de l'investissement : 72 mois
Votre capital net : 21 754 €
Soit une RENDEMENT INTERNE : 25,92 %
Votre sécurité grâce au financement de : 140 000 €
Votre économie d'impôt sur 6 ans :
Dont CSG :
18 727 €
-291 €
Votre capital net à la revente : 21 754 €
ou votre loyer mensuel à terme : 442 €
Bilan revente
Au démarrage :
Votre apport au financement : 0 €
Votre assurance avant livraison : 370 €
Soit un APPORT TOTAL de : 370 €
Pour une durée de 6 ans :
Votre participation mensuelle moyenne : 118 €
Votre économie d'impôt : 18 727 €
Vos loyers perç : 30 684 €
Au terme :
Valeur de votre investissement : 149 320 €
Capital restant dû : 126 915 €
Réintégration fiscale : 492 €
Soit un CAPITAL NET de : 21 754 €

Financement des dépenses

Durée de la simulation : 7 ans

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation.

Ces dépenses ont été financées par :

  • votre locataire à hauteur de 32,44 %
  • vos économies d'impôts à hauteur de 53,15 %
  • le solde par votre épargne à hauteur de 14,41 %

financement girardin

Tableaux financiers

Si vous souhaitez obtenir le détail des tableaux financiers (tableau d'amortissement, de trésorerie, d'économie impôt et de comptabilité foncière) téléchargez la version complète.

Explications de l'étude

En général, les biens immobiliers destinés à la location relèvent du régime foncier. Voici comment le résultat foncier se calcule :

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
  - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
= RESULTAT FONCIER (revenu ou déficit)

Si les frais financiers sont plus élevés que le montant du loyer, la part de frais financiers excédant ce montant ne peut être imputé pour l'année en cours et sera reporté pendant un maximum de dix ans, sur des revenus fonciers ultérieurs.

Lorsque le résultat est positif, il s'agit d'un revenu foncier que vous devez intégrer à votre déclaration de revenus. Ce revenu foncier est ajouté aux revenus des autres catégories et imposé à votre tranche marginale d'imposition + contributions sociales :

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
  - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
  REVENU FONCIER
Les loyers sont supérieurs aux charges, il s'agit d'un revenu foncier.

Lorsque le résultat est négatif, il s'agit d'un déficit foncier que vous pouvez intégrez à votre déclaration de revenus. Ce déficit foncier est déduit du revenu global, ce qui occasionne une économie d'impôt proportionnelle à votre tranche marginale. Dans le cas où vous possédez plusieurs biens en location, le montant global du déficit est plafonné à 10700 €. Lorsque le montant global du déficit est plus important que ce plafond, la part excédente ne peut être imputée l'année en cours et peut être reportée pendant un maximum de dix ans sur les revenus fonciers ultérieurs.

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
DEFICIT FONCIER - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
Les loyers sont supérieurs aux charges, il s'agit d'un revenu foncier.

La loi Girardin permet de réaliser une réduction d'impôt pour toute acquisition d'un logement dans un Territoire ou Département d'Outre Mer.

Pour une location en secteur intermédiaire (le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés), la réduction d'impôt est de 50.00 % du prix au mètre carré. Pour une location en secteur libre, la réduction d'impôt est de 40.00 % du prix au mètre carré. La surface prise en compte pour le calcul est de la surface habitable ajoutée d'un maximum de 14 m² de terrasse. Le prix au mètre carré est défini en fonction du lieu de l'investissement.

Pour un investissement en secteur intermédiaire, votre réduction d'impôt est de 50 % . A la Réunion, le prix au mètre carré maximum est de 2194 € HT.

La surface défiscalisable est de 35.10 m².

Votre économie d'impôt totale maximum est donc de 40 % de 35.1 m2 x 2194 €.
Cette économie est étalée sur 5 ans, soit une économie annuelle de 6161 €HT. Pour un taux de TVA de 8.50 %, votre économie d'impôt maximum est de 6684 €/an.

La loi Girardin relève du régime foncier. Un bilan foncier est donc établi annuellement. Un déficit foncier provenant d'un bien acquis dans le cadre de cette loi ne peut être imputé sur le revenu global en année de réduction d'impôt.

Dans le cadre des investissements locatif, les frais financiers - intérêts d'emprunt et assurance décès - sont imputables et permettent de réduire le montant du revenu imposable au titre de l'investissement. C'est pourquoi, la plupart du temps, il est conseiller d'emprunter une grande partie du capital.

En régime foncier, les intérêts d'emprunt annuels ne s'imputent qu'à hauteur des loyers annuel. Le surplus éventuel est reportable d'année en année dans la limite de dix ans sur les seuls revenus fonciers.

Tableau amortissement girardin

Dans le cadre des investissements locatif, il existe trois grands modes de calcul du taux d'endettement. Dans ces trois modes, les établissements de crédit prennent en compte les loyers et remboursements de l'opération. Les formules sont les suivantes :

Formule A : Charges existantes du foyer
  Revenus existants du foyer + loyer - remboursement hors ADI
Formule B : Charges existantes du foyer - loyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer
Formule C : Charges existantes du foyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer + loyer

Pour votre investissement, la formule retenue est la formule A, avec 80.00 % du loyer pris en compte.

  12000 € = 26.9 %
  50000 € + 80.00 % de 4800 € - 9229 €

Pour calculer votre impôt sur le revenu, il convient de déterminer votre nombre de parts et votre revenu net imposable.

Votre nombre de parts :

Votre statut matrimonial est Marié ou partenaire d'un PACS.
A ce titre, vous bénéficiez de 2 parts fiscales.

N'ayant pas d'enfants à charge, vous n'avez aucune part additionnelle.

Votre nombre de parts est donc de 2.

Votre revenu net imposable en 2009 :

Vos traitements et salaires sont de 30000 €. Vous bénéficiez d'un abattement pour frais professionnels de 10 %. Cet abattement est plafonné à 13893 €. Après déduction, votre revenu net est donc de 27000 €.

Le total de vos revenus professionnels est de 45000 €.

Le total de vos revenus fonciers est de 0 €.

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE EST DONC DE 45000 €.

Votre impôt en 2010 :

Votre revenu net imposable par part est de 45000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22500 €.

Votre revenu net imposable par part est donc de 45000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22500 €.

Tableau impots revenu girardin

En 2013, votre revenu net imposable s'élève à 45000 €.

En 2013, le bilan de vos investissements relevant du régime foncier révèle un bénéfice de 0 €.

Votre revenu net imposable en 2013 :

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE AVEC INVESTISSEMENT EST DONC DE : 45000 + 0 = 45000 €

Votre impôt en 2013 :

Votre revenu net imposable par part est de 45000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22500 €.

Tableau impots revenu investissement girardin