Une récente note des Notaires de France prévoie une chute de l'ordre de 25% concernant l'ensemble des transactions immobilières, neuf et ancien confondus, pour l'année 2008. Le secteur de l'immobilier neuf paraît toutefois bien plus exposé aux difficultés actuelles que le marché de l'ancien.

Si la Fédération des promoteurs constructeurs (FCP) pronostique d'ores et déjà une baisse d'activité de 30% pour l'année en cours (les ventes passant alors de 127.000 en 2007 à 90.000 fin 2008), la situation ne semble pas devoir évoluer favorablement pour ses adhérents qui enregistrent désistement sur désistement. Brun Habitat, Celeos, Kaufman and Broad, Piera, la liste des professionnels accusant certaines défaillances ne cesse de s'allonger au fil des semaines, entrainant à chaque fois de nombreux acheteurs dans leur chute.

Car si les entreprises du bâtiment subissent de plein fouet les coups de boutoirs de la crise, les conséquences se répercutent évidemment sur ces particuliers ayant fait le choix d'investir dans les logements sur plan (VEFA ou vente en l'état futur d'achèvement). Retard excessif de livraison, non achèvement des travaux, abandon de programmes, voilà quel pourrait être le quotidien de bon nombre d'acheteurs dans les semaines à venir.

S'il convient tout d'abord de s'assurer du sérieux de l'entreprise contactée (solidité financière, réputation, etc.), plusieurs précautions peuvent être prises dès l'élaboration du contrat liant particulier et promoteur afin d'éviter d'en arriver à de telles extrémités. Au sein du contrat peuvent ainsi être inscrites diverses closes de garanties : la garantie extrinsèque et la garantie intrinsèque.

• La garantie extrinsèque : obligatoire pour tout promoteur immobilier relevant du label NF, la garantie extrinsèque permet au constructeur de bénéficier de la caution financière d'un établissement externe. En cas de défaillance, c'est donc la banque ou l'assurance (auprès de laquelle le promoteur a souscrit sa garantie) qui prend le relais et finance, soit l'achèvement des travaux, soit le remboursement du client.
• La garantie intrinsèque : lors de la réservation sur plan d'un logement neuf, le professionnel immobilier peut proposer ce que l'on appelle la garantie intrinsèque. S'il s'agit effectivement là d'une garantie destinée à protéger l'acheteur, se reposer sur cette seule et unique assurance est pourtant loin d'être suffisant. En effet, la garantie intrinsèque précise qu'avant le passage devant notaire pour signer l'acte de vente définitif, le logement concerné devra être considéré comme "hors d'eau" (c'est-à-dire disposant d'une toiture). L'acte de vente peut également être conclu si le promoteur immobilier dispose des finances nécessaires pour permettre au logement d'être achevé à 75%. Avec cette garantie, le particulier est donc certain de se rendre acquéreur d'un logement en passe d'être achevé mais non d'un produit fini, rien n'assurant en effet ledit logement contre une faillite éventuelle du promoteur après la signature de l'acte définitif.

Lors d'un achat sur plan (en VEFA), financement et travaux se font en parallèle : au rythme de la construction, le promoteur procèdera donc à divers appels de fonds. Afin de garantir la réelle avancée des travaux, chaque demande de financement devra être accompagnée d'un certificat rédigé par l'architecte et prouvant que les sommes versées par l'acquéreur correspondent bien aux travaux réalisés. En cas d'absence d'une telle attestation, toute indemnisation s'avèrera impossible.

L'achat d'un logement neuf entre parfois dans le cadre d'une défiscalisation immobilière (Robien, LMP, etc.). Une fois l'appartement ou la maison livrée à l'acheteur, le promoteur se change alors en administrateur de bien. Sa faillite éventuelle peut donc s'avérer préjudiciable bien après le terme de la construction :

• Logement neuf bénéficiant d'une défiscalisation Robien : le promoteur défaillant n'étant plus apte à remplir son rôle d'administrateur, le propriétaire devra donc avoir recours à un nouvel agent immobilier qui aura alors la charge de poursuivre l'exploitation du logement.
• Logement neuf bénéficiant d'une défiscalisation LMP (loueur meublé professionnel) ou ZRR (Zone de revitalisation rurale) : entrant dans le cadre d'une défiscalisation LMP, les résidences étudiantes, les chambres médicalisées en maison de retraite (EHPAD), ou encore les résidences séniors sont toutes soumises à l'exploitation d'un gestionnaire autre que le propriétaire. En cas de faillite, ce dernier disposera d'un délai d'un an pour trouver un nouvel administrateur. Au détriment du propriétaire, le passage d'un gestionnaire à un autre peut parfois s'accompagner d'une réévaluation à la baisse du loyer demandé pour le logement.