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  Questions sur l'investissement locatif

 


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Questions sur l'investissement locatif

n°2
hawakop
Invité
Posté le 25-07-2007 à 20:37:45  answer
 

Bonjour,
 
Je n'y connais absolument rien en défiscalisation et j'essaye d'y voir un peu plus clair afin de préparer un mieux un futur investissement.
 
D'abord j'aimerai savoir quelles sont les questions qu'il faut se poser pour réussir un investissement locatif, y a t-il des pièges à éviter ou des trucs à savoir ?
 
Est ce qu'il y un type de dispositif fiscal qui me permettra de faire plus d'économies d'impôts ?
 
Merci pour toutes ces précisions :D

n°7
Berenice
Invité
Posté le 29-07-2007 à 14:27:35  answer
 

bonjour
tu veux faire un investissement immobilier et défiscaliser : le mieux est de t'adresser à un gestionnaire de patrimoine. par rapport à tes moyens, il sera à même de t'informer au mieux sur le placement qui te convient, et qui, jackpot, te permettra de faire des économies fiscales.


Message édité par Diagnostic Expertise le 22-01-2014 à 18:05:22
n°8
Emile
Posté le 30-07-2007 à 14:26:48  profilanswer
 

Je suis d'accord avec bérénice, hawakop, le mieux est d'obtenir un bilan patrimoniale avec un conseiller expert en gestion de patrimoine.
 
Il pourra determiner ainsi quels sont tes objectifs, tes capacités financières et surtout quels dispositifs de défiscalisation est le plus adapté à ton profil. Il ne faut pas oublier qu'un investissement locatif reste justement un "investissement" et donc qu'il faut adapter celui ci à tes possibilité.

n°11
hawakop
Invité
Posté le 30-07-2007 à 16:41:12  answer
 

Merci a tous pour ces précisions.
 
Est ce que vous avez d'autres conseils à me donner quand à la manière de choisir une société de gestion de patrimoine ? Combien cela va t-il me me couter ?

n°12
Miss_Immo
Posté le 30-07-2007 à 18:03:00  profilanswer
 

Citation :

Merci a tous pour ces précisions.
 
Est ce que vous avez d'autres conseils à me donner quand à la manière de choisir une société de gestion de patrimoine ? Combien cela va t-il me me couter ?


 
pour le choix c'est une question de feeling ou de recommandation ou des deux
quand au coût, tout dépend du droit d'entrée sur le placement choisi... et comme le placement dépend de la capacité de chacun à investir... le mieux est de rencontrer les professionnels et de faire un choix.
 
le meilleur conseiller sera tjs qui favorisera les projets en adéquation avec la capacité du client et non pas les projets "maisons"
 
le mieux est d'en consulter deux ou trois
la "découverte" est gratuite. les frais n'interviennent qu'à la signature des contrat (prévoir environ 10% des sommes placées... ex. pour un abonnement pour une épargne de 150 euros mensuel, prévoir 15 euros de plus lors de la signature. ensuite échéance de 150 euros)

n°13
hawakop
Invité
Posté le 31-07-2007 à 09:57:40  answer
 

Je vais donc suivre vos conseils et entrer en contact avec des sociétés près de chez moi.
 
Merci pour tout !

n°20
fabrice 50
Invité
Posté le 12-09-2007 à 11:57:47  answer
 

Bonjour,
 
Si vous voulez des infos vous pouvez visiter mon site ***manche agriconseil*** et je me ferais un plaisir de vous renseigner
 
salutations
fabrice

n°21
Diagnostic​ Expertise
Posté le 12-09-2007 à 13:09:11  profilanswer
 

Attention Fabrice 50, il y a une section destinée à la promotion de sites web en rapport avec l'immobilier.

n°38
cpourlain
Posté le 14-04-2008 à 12:07:34  profilanswer
 

Pour tout investissement immobilier, le premier critère de réussite est le choix du bien. Il faut le choisir comme si l'on choisissait son futur logement. Vous pouvez vous adressez à un cabinet spécialisé de défiscalisation pour vous aider à faire le bon choix.

 

Pour ce qui est du meilleur dispositif de défiscalisation,tout dépend du bien, de sa localisation et d'autres conditions.
Voici un site qui compare les différents dispositifs. Il vous donnera une vue d'ensemble pour vous aider à trouver celui qui correspond le plus à votre projet : -http://defiscalisation.comprendrechoisir.com/

 

Ensuite je vous conseille de demander une étude personnalisée, afin de savoir ce que vous pouvez espérer.

 

Bon investissement.


Message édité par Diagnostic Expertise le 14-04-2008 à 16:34:10
n°39
Diagnostic​ Expertise
Posté le 14-04-2008 à 16:34:43  profilanswer
 

Idem pour  cpoulain.


---------------
Retrouvez le meilleur taux de crédit immobilier sur Diagnostic Expertise
n°49
Marketing ​Diag Exper​t
Posté le 10-06-2008 à 15:55:30  profilanswer
 

pour tout savoir sur l'investissement immobilier :
-payer moins d'impots
-simulation Borloo
-simulation de Robien
-simulation Girardin
-simulation ZRR
-défiscalisation EHPAD
-défiscalisation Demessine


Message édité par Diagnostic Expertise le 22-01-2014 à 18:05:08
n°67
Defiscalis​ation
Invité
Posté le 08-09-2008 à 18:49:44  answer
 

Pour l'aide à l'investissement locatif, il existe des sites d'aides à la décision qui peuvent ensuite vous mettre en relation avec des cabinets en gestion de patrimoine certifiés. Par exemple : -www.institut-defiscalisation.fr
 
Bonne réflexion.


Message édité par tanguimmo le 09-09-2008 à 09:31:27
n°70
dams
Posté le 10-09-2008 à 17:16:27  profilanswer
 

Bonjour
La premiere question à vous poser est quel est votre objectif ?
Car en fonction de celui-ci les solutions ne seront pas les mêmes.
Et bien sur la localsation de votre bien, qui reste primordiale.
Pour toutes autres questions je suis à votre disposition.

 

Allez voir le site -http://www.defisconseil.fr
Beaucoup d'infos qui vous aideront dans votre réflexion.
Cordialement,
Dams


Message édité par Diagnostic Expertise le 11-09-2008 à 10:28:39
n°85
vanessalal​lias
Posté le 26-09-2008 à 14:08:11  profilanswer
 

HAWAKOP,
 
Je suis conseillère en gestion de patrimoine, je me ferai un plaisir de vous renconter afin d'effectuer votre bilan et vous conseiller sur les solutions envisageables. Nous sommes rémunérés auprès de nos partenaires ( banque, promoteur), par conséquent il n'y a aucun impact financier pour vous. Aujourd'hui, il est très bon d'investir car tout simplement les cabinet de gestion de patrimoine du fait de la situation arrive à négocier des prix intéresssant pour des biens de qualité.
 
Si vous avez des questions, je suis à votre disposition, si vous voulez qu'on se rencontre pour ce bilan n'hésitez pas on peut prendre contact.
 
Cordialement

n°93
svrunner
Posté le 30-09-2008 à 08:43:03  profilanswer
 

Bonjour,
reflechissez bien avant d'investir. Par exemple plusieurs problemes concernant les défiscalisations Demessine (ZRR ou non). Et la situation des IRT, Residences de Tourisme, n'est pas claire actuellement.
Les problemes rencontres par beaucoup de coproprietaires de residences de tourisme sur le territoire francais sont entre autres: problemes de finitions des appartements et des residences, demande de classement bancale, problemes de livraison (extension du delais de livraison pour diverses raisons parfois non fondees), gestionnaires filous, collusion entre syndic et gestionnaire, loyers non payes, revente des baux (sans que les coproprietaires ne soient totalement informes), pression des gestionnaires sur les coproprietaires, non indexation des loyers, baisses des loyers, redressement des gestionnaires, etc.
Verifiez bien et renseignez vous sur tous les aspects de votre possible investissement / défiscalisation Demessine avant de vous lancer car une fois acquis il est trop tard pour faire marche arriere.

n°204
TONTONFLIN​GUEUR
Invité
Posté le 22-02-2009 à 17:59:06  answer
 

ATTENTION
 
N'investissez surtout pas dans du Demessine. Vous vous en mordriez les doigts. Et je sais de quoi je parle...
Tout comme des centaines de petits investisseurs comme moi, vous allez vous faire "baiser" par les escrocs et autres voyous que sont RHODE TOURISME RESIDHOTEL, VALORITY et les dizaines d'autres qui ne nous payent plus les loyers soit disant garantis (foutaises) depuis maintenant plusieurs mois et continuent pendant ce temps d'exploiter tranquillement nos appartements à la montagne en toute impunité.
 
Maintenant, ils s'attaquent même au marché Russe. Je ne souhaite qu'une seule chose, c'est qu'ils réussissent à en entuber ne serait-ce qu'un seul. Avec un peu de chance, les frères MULKO finiront ainsi coulés dans le béton d'une de leur nouvelle acquisition. Ce serait, croyez-moi, d'une jouissance extrême !
Des salopards de cette envergure ne méritent pas autre chose.
En Chine, il y a bien longtemps qu'ils auraient été exécutés !

n°206
elyxis
Posté le 22-02-2009 à 21:14:09  profilanswer
 

Bonjour,
 
La vigilance qui est mise en avant par les différents participants du formum est légitime. J'ai fait quelques investissements à titre perso et dans différents cadres fiscaux. Et dans l'ensemble, je pense m'être assez bien débrouillé. Mon expérience n'ai partagée qu'à titre indicatif, regardez bien votre cas personnel avant tout chose.
 
Vous parlez de "défiscalisation", "d'économie d'impôt" et de "conseils", "pièges à éviter" et "trucs à savoir". Mettons un peu de lumière sur tout ceci.
 
1. FISCALITE
D'abord, ne voyez la carotte fiscale que comme la conséquence d'un placement bien réalisé, pas comme la motivation première, au risque de passer à côté de l'essentiel : le support = le logement que vous achetez (emplacement, prestations, ...), et son exploitation = rendement + sécurité des revenus locatifs perçus.
Et puis de quelle défiscalisation parle t'on ? Il existe en effet une multitude de possibilités pour réduire vos impôts, notamment dans l'immobilier neuf. Certains ayant pour conséquence de diminuer votre revenu imposable, d'autres de réduire directement votre impôt. D'autres encore ne vous procurant aucun gain fiscal ni sur votre revenu ni sur votre impôt, mais produisant du revenu non fiscalisé pendant des dizaines d'années. Pas simple de choisir, mais quelques recherches sur le web sur ces différents options vous permettront d'orienter le cadre le plus adapté à votre cas personnel. A l'instant où je vous écris, je classerais ces options en trois possibilités :
- vous payez moins de 3000 € d'impôt par an, étudiez en détail la location meublée (résidence étudiante par exemple) : vous récupérez la TVA (gain fiscal immédiat), bénéficiez de loyers garantis par bail (validez la solidité financière de l'exploitant) et vous pouvez prétendre à des loyers non fiscalisés à terme (en déclarant au réel simplifié)  
- vous payez plus de 3000 € d'impôt par an : choisissez la loi Scellier. La Robien et la Borloo sont encore possibles en 2009 mais me semble quand même moins performantes que la Scellier. Il existe aussi la Demessine (résidence de tourisme classées) : fiscalement très proche de la Scellier, sauf que vous pouvez récupérer la TVA sur l'achat. Très risqué si pas réalisé dans un endroit connu et avec un exploitant très sérieux et solide financièrement.
- vous payez plus de 15000 € d'impôt par an : étudiez l'investissement en loi Girardin (DOM-TOM). C'est plus risqué que la Scellier ! Sauf si vous connaissez les DOM ou avez moyen de valider ce que vous achèteriez là-bas.
 
2. FINANCABILITE
- il est toujours préférable d'investir en empruntant car tous les intérêts et assurance du prêt sont déductibles (dans tous les dispositifs)
- quel montant pouvez vous investir ? Les économies d'impôt étant souvent corrélées avec le prix d'acquisition, il est donc logique de vouloir investir le montant le plus élevé possible. Mais dans votre cas, compte tenu de vos revenus et charges/crédits en cours, combien une banque vous prêterait et sur quelle durée ? Avez vous d'autres projets qui nécessitent que vous gardiez un réserve de capacité d'emprunt ? Votre banquier peut vous aider à calculer votre capacité d'investissement.
- en contrepartie, il est important d'emprunter le moins possible pour que votre contribution mensuelle (écart entre les entrées (loyers) et les sorties (crédit, frais, charges, taxes...)) soit la plus faible possible. Combien pouvez vous sortir tous les mois pour que cela reste cohérent avec votre budget mensuel ?
 
3. OBJECTIFS
Vous posez les questions d'investir pour défiscaliser. Mais à terme, qu'allez vous faire du support ? Le revendre ? Le garder pour vous même ? le laisser en exploitation pour en tirer un revenu complémentaire ? Suivant la finalité, le cadre d'investissement peut varier considérablement. Une sortie en capital n'est pas la même chose qu'une sortie en rente, creusez bien les raisons et motivations pour cet investissement.
 
4. LE SUPPORT
L'emplacement du logement est la clé essentielle de la réussite de votre projet ! C'est la garantie d'une exploitation plus sereine : bon emplacement = location plus facile. Plus de locataire = moins besoin de faire appel aux assurances et limitation de la rotation (donc moins de frais de location/relocation). C'est aussi une revente plus facile.
Le prix est très important : certains promoteurs inclus des frais dans le prix (frais de notaire, hypothèque...), demandez toujours à connaitre le prix immobilier. Comparez le avec d'autres biens similaires et servez vous du site des notaires. Quels sont les éléments annexés ? cave, garage, parking extérieur ?
Le loyer est-il garanti et qui va s'occuper de la location ? Consultez des agences aux alentour du logement pour vérifiez que le loyer n'est pas surévalué mais cohérent avec le marché local.
Comparez les prestations : cuisine équipée ? type de chauffage ? Volets roulant électriques ? Plus le logement sera bien équipé et plus votre locataire s'y sentira bien et restera dedans.
N'oubliez pas les charges de copropriété, elles peuvent faire exploser le loyer et dissuader le locataire comme vous l'investisseur.
 
Alors comment vous y prendre ? Vous pouvez faire appel à un conseiller spécialisé qui vous aidera à y voir plus clair et choisir le cadre le mieux adapté à votre profil et vos objectifs. J'en ai rencontré plusieurs et ma fois, c'est comme toutes les professions, y en a des bons et des moins bons ! Vous pouvez aussi vous rapprocher de votre banquier, mais ne prenez pas celui de base... Ou continuer à vous renseigner sur le web, c'est une source intarrisable d'information. Murissez bien votre projet et listez les avantages et les riques. Une fois toutes les réponses obtenues, rien ne fera obstacle à la formalisation de votre projet. L'investissement est la source d'une richesse ultérieure, il est donc judicieux d'investir en regardant le long terme. C'est comme ça que je prépare mas retraite.
Bon courage dans vos démarches.

n°208
rata-douai
Invité
Posté le 23-02-2009 à 10:20:59  answer
 

bonjour
personnellement, j'ai été démarché à plusieures reprises par des fiscalistes, des agents patrimoniaux...
MEFIANCE
de façon simple: emplacement du bien, emplacement et emplacement.
c'est le seul conseil qui tienne la route!!
de plus investir dans quelque chose que l'on maitrise du début à la fin: comprehension des mecanismes, capacité à reproduire la methode avec d'autres biens.
Peronnellement: je me suis lancé seul, après 6 mois de réflexion et sur un site que je connais bien...
N'hésite pas à te montrer psycho-rigide avec les agents commerciaux des promoteurs: ce ne sont que des vendeurs, leurs arguments sont biens rodes...Montre toi ferme dans chaque element de la négociation, les frais...
 
enfin derniere elixys a raison: quel est ton objectif??
 
Bon courage.

n°213
idefisc
Invité
Posté le 25-02-2009 à 15:00:37  answer
 

Un projet d’investissement immobilier repose sur des dispositifs multiples qu’il faut tenir en compte pour savoir ce qui est mieux adapté à votre situation et à votre profil. patrimoineetfiscalite vous propose d’élaborer ensemble votre opération d’investissement dans le but de vous orienter objectivement vers une solution plus adéquate étant donné que suite aux modifications des dispositifs de défiscalisation, une véritable étude et un comparatif clair s’imposent.


Message édité par tanguimmo le 25-02-2009 à 19:28:43
n°222
CHRICBOY33
Invité
Posté le 13-03-2009 à 15:02:09  answer
 

ALYXIS  Merci pour la clarté de votre intervention  j ai plus appris en 5 minutes de lecture qu en 2 heures de rendez vous ce matin  ave un  "conseiller financier"...Mon soucis est a la fois de diminuer mes impots + ou - 10 000 euros et d investir dans une residence etudiante ici sur bordeaux  (ma fille a 10 ans)   merci encore de vos bons conseils et envoyez moi votre mail si j ai d autres questions   ce serait sympa   kbegot  arobase hotmail.com    (Je l inscrit comme celà autrement le lien peut ne pas passer.................

elyxis a écrit :

Bonjour,
 
La vigilance qui est mise en avant par les différents participants du formum est légitime. J'ai fait quelques investissements à titre perso et dans différents cadres fiscaux. Et dans l'ensemble, je pense m'être assez bien débrouillé. Mon expérience n'ai partagée qu'à titre indicatif, regardez bien votre cas personnel avant tout chose.
 
Vous parlez de "défiscalisation", "d'économie d'impôt" et de "conseils", "pièges à éviter" et "trucs à savoir". Mettons un peu de lumière sur tout ceci.
 
1. FISCALITE
D'abord, ne voyez la carotte fiscale que comme la conséquence d'un placement bien réalisé, pas comme la motivation première, au risque de passer à côté de l'essentiel : le support = le logement que vous achetez (emplacement, prestations, ...), et son exploitation = rendement + sécurité des revenus locatifs perçus.
Et puis de quelle défiscalisation parle t'on ? Il existe en effet une multitude de possibilités pour réduire vos impôts, notamment dans l'immobilier neuf. Certains ayant pour conséquence de diminuer votre revenu imposable, d'autres de réduire directement votre impôt. D'autres encore ne vous procurant aucun gain fiscal ni sur votre revenu ni sur votre impôt, mais produisant du revenu non fiscalisé pendant des dizaines d'années. Pas simple de choisir, mais quelques recherches sur le web sur ces différents options vous permettront d'orienter le cadre le plus adapté à votre cas personnel. A l'instant où je vous écris, je classerais ces options en trois possibilités :
- vous payez moins de 3000 € d'impôt par an, étudiez en détail la location meublée (résidence étudiante par exemple) : vous récupérez la TVA (gain fiscal immédiat), bénéficiez de loyers garantis par bail (validez la solidité financière de l'exploitant) et vous pouvez prétendre à des loyers non fiscalisés à terme (en déclarant au réel simplifié)  
- vous payez plus de 3000 € d'impôt par an : choisissez la loi Scellier. La Robien et la Borloo sont encore possibles en 2009 mais me semble quand même moins performantes que la Scellier. Il existe aussi la Demessine (résidence de tourisme classées) : fiscalement très proche de la Scellier, sauf que vous pouvez récupérer la TVA sur l'achat. Très risqué si pas réalisé dans un endroit connu et avec un exploitant très sérieux et solide financièrement.
- vous payez plus de 15000 € d'impôt par an : étudiez l'investissement en loi Girardin (DOM-TOM). C'est plus risqué que la Scellier ! Sauf si vous connaissez les DOM ou avez moyen de valider ce que vous achèteriez là-bas.
 
2. FINANCABILITE
- il est toujours préférable d'investir en empruntant car tous les intérêts et assurance du prêt sont déductibles (dans tous les dispositifs)
- quel montant pouvez vous investir ? Les économies d'impôt étant souvent corrélées avec le prix d'acquisition, il est donc logique de vouloir investir le montant le plus élevé possible. Mais dans votre cas, compte tenu de vos revenus et charges/crédits en cours, combien une banque vous prêterait et sur quelle durée ? Avez vous d'autres projets qui nécessitent que vous gardiez un réserve de capacité d'emprunt ? Votre banquier peut vous aider à calculer votre capacité d'investissement.
- en contrepartie, il est important d'emprunter le moins possible pour que votre contribution mensuelle (écart entre les entrées (loyers) et les sorties (crédit, frais, charges, taxes...)) soit la plus faible possible. Combien pouvez vous sortir tous les mois pour que cela reste cohérent avec votre budget mensuel ?
 
3. OBJECTIFS
Vous posez les questions d'investir pour défiscaliser. Mais à terme, qu'allez vous faire du support ? Le revendre ? Le garder pour vous même ? le laisser en exploitation pour en tirer un revenu complémentaire ? Suivant la finalité, le cadre d'investissement peut varier considérablement. Une sortie en capital n'est pas la même chose qu'une sortie en rente, creusez bien les raisons et motivations pour cet investissement.
 
4. LE SUPPORT
L'emplacement du logement est la clé essentielle de la réussite de votre projet ! C'est la garantie d'une exploitation plus sereine : bon emplacement = location plus facile. Plus de locataire = moins besoin de faire appel aux assurances et limitation de la rotation (donc moins de frais de location/relocation). C'est aussi une revente plus facile.
Le prix est très important : certains promoteurs inclus des frais dans le prix (frais de notaire, hypothèque...), demandez toujours à connaitre le prix immobilier. Comparez le avec d'autres biens similaires et servez vous du site des notaires. Quels sont les éléments annexés ? cave, garage, parking extérieur ?
Le loyer est-il garanti et qui va s'occuper de la location ? Consultez des agences aux alentour du logement pour vérifiez que le loyer n'est pas surévalué mais cohérent avec le marché local.
Comparez les prestations : cuisine équipée ? type de chauffage ? Volets roulant électriques ? Plus le logement sera bien équipé et plus votre locataire s'y sentira bien et restera dedans.
N'oubliez pas les charges de copropriété, elles peuvent faire exploser le loyer et dissuader le locataire comme vous l'investisseur.
 
Alors comment vous y prendre ? Vous pouvez faire appel à un conseiller spécialisé qui vous aidera à y voir plus clair et choisir le cadre le mieux adapté à votre profil et vos objectifs. J'en ai rencontré plusieurs et ma fois, c'est comme toutes les professions, y en a des bons et des moins bons ! Vous pouvez aussi vous rapprocher de votre banquier, mais ne prenez pas celui de base... Ou continuer à vous renseigner sur le web, c'est une source intarrisable d'information. Murissez bien votre projet et listez les avantages et les riques. Une fois toutes les réponses obtenues, rien ne fera obstacle à la formalisation de votre projet. L'investissement est la source d'une richesse ultérieure, il est donc judicieux d'investir en regardant le long terme. C'est comme ça que je prépare mas retraite.
Bon courage dans vos démarches.


n°652
BJF06480
BJ FINANCE (CGPI)
Posté le 26-05-2010 à 13:39:09  profilanswer
 

Bonjour,
 
Je rebondis sur le post d'Elyxis, que j'ai apprécié pour son bon sens.
 
J'y apporterai seulement 2 nuances :
- la première question à se poser est l'objectif (avant la fiscalité), c'est primordial,
- peu de gens le savent car ils n'envisagent la Girardin qu'en investissement direct (achat d'appartements à plusieurs milliers de km), mais ce dispositif fiscal n'est pas unique. Il existe une variante extrêmement intéressante qui consiste à investir au travers de parts de SCI (dites de portage), qui sont revendues au terme de la période minimale de location (5 ou 6 ans). Cela permet de ne plus se soucier du problème de la revente (contraintes, délais, moins-value potentielle), et du financement (qui est intégré dans les produits pour les 2/3 du prix d'acquisition environ). Enfin, et c'est le plus important, grâce à ce dispositif, n'importe quel contribuable payant plus de 4.500 € d'impôts par an peut bénéficier de la Girardin (vous indiquez 15.000 €, ce qui est cohérent pour un investissement direct), c'est-à-dire que beaucoup de gens ont accès à ce type de produits que je recommande pour leur degré de sécurité inégalé et leur rendement très attractif (économie de 30 % sur ses impôts).  
 
A disposition des membres pour plus de renseignements sur ce dispositif que je maîtrise depuis 15 ans.
 
Benoît JAMET

n°653
ghujyt
Posté le 28-05-2010 à 14:35:39  profilanswer
 

Ce ne sont pas tous des voleurs, certains établissements sont sérieux. Bien entendu, il existe toujours, et ce de partout, des clients mécontents. L'investissement locatif est une décision à ne pas prendre à la légère et il y a des personnes qualifiées pour vous aider dans ce choix. le tout est de bien savoir les choisir.


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