SCPI : les clés pour réussir votre placement immobilier

Pour générer un revenu complémentaire ou pour se constituer, un patrimoine en vue d’atteindre l’indépendance financière, le placement en SCPI s’avère être un investissement intéressant. En choisissant ce type d’investissement, vous allez placer votre argent dans un domaine plus rentable que l’immobilier d’habitation. Cependant, il ne faut pas se lancer dans ce type d’investissement les yeux bandés. Il est essentiel de mettre en place une bonne stratégie et de tenir compte de différents paramètres. 

Investir en SCPI : pourquoi se lancer dans ce type de placement financier ?  

Pour accroître leurs revenus ou le montant de leurs épargnes, de plus en plus de personnes s’orientent vers les placements financiers. Toutefois, il ne faut pas choisir n’importe quel type de placement. Pour optimiser le couple rendement/risque, investir dans en SCPI s’avère être une solution intéressante. Avec ce type de placement, la rentabilité est intéressante, même si l’investisseur ne s’expose pas à un risque excessif.

Dans le cadre de l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), en tant qu’investisseur, vous allez percevoir des revenus réguliers. Certains SCPI permettent d’accéder à des rendements vraiment intéressants. Vous aurez aussi la perspective de valoriser votre capital. Au cours de l’année 2022, les meilleures SCPI ont réussi à obtenir un rendement et une revalorisation qui ont dépassé les 10 %. 

En choisissant d’acquérir des parts de SCPI, vous allez : 

• Disposer d’une protection contre l’inflation : il faut savoir que le domaine immobilier est sensible l’inflation. Les biens vont être revalorisés en fonction de différents paramètres. Les SCPI vont avoir tendance à répercuter cela à travers la hausse de la valeur des parts.
• Placer votre argent dans un investissement rentable sur le long terme. Placer en SCPI est une alternative assez intéressante pour les personnes souhaitant préparer leur retraite ou un projet sur le long terme. L’investisseur va percevoir des dividendes régulièrement. Il va obtenir des revenus passifs sans s’occuper de la gestion du bien immobilier dans lequel il va investir.

Sélectionner une SCPI ayant un bon rendement 

Avant d’investir dans une SCPI en particulier, vous devrez vous informer sur son rendement. 

Se renseigner sur les dividendes

En tant qu’investisseur, vous aurez droit au versement de dividendes. Ceux-ci sont versés tous les trimestres. Ils sont issus des loyers du patrimoine immobilier. Vous allez obtenir des versements nets des frais de gestion. Pour connaître le rendement d’une SCPI, il faut se référer au TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Pour obtenir ce taux, il faut effectuer la somme de tous les dividendes perçus sur une année et la diviser par le prix moyen sur des parts sur la même année. 

S’informer sur la valeur des parts 

Le prix d’achat des parts d’une SCPI est déterminé en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. En cas de revente, les investisseurs peuvent réaliser une plus-value. En principe, il revient à la société de gestion de définir les prix. Elle devra se conformer aux conditions définies par l’AMF. L’écart entre le prix et la valeur estimée du patrimoine (établie par des experts) ne devra pas aller au-delà de 10 %. Au moment de vente, la variation de la valeur des parts va déterminer si l’investisseur va réaliser une plus-value ou une moins-value latente.

Diversifier les investissements 

Avec une SCPI, vous avez la possibilité d’investir dans plusieurs biens immobiliers. Malheureusement, certains fonds n’offrent pas de rentabilité intéressante. C’est pourquoi, il est conseillé de diversifier son portefeuille. Pour cela, vous pourrez : 

• Investir dans des zones géographiques différentes : vous avez l’occasion de placer votre argent dans des biens immobiliers en France (en région parisienne, en province) ou à l’étranger ;
• Acquérir des parts dans des structures immobilières différentes : des bureaux, des commerces, des résidences, des EHPAD, etc. 
• Choisir de placer votre argent dans plusieurs SCPI qui ne sont pas positionnées dans les mêmes catégories d’actifs.

Se renseigner sur la liquidité des parts 

Dans une SCPI, la liquidité des parts n’est pas toujours garantie. Certaines parts peuvent être revendues en seulement quelques jours, tandis que pour d’autres, la cession n’aura lieu que dans plusieurs mois. 

Il y a deux formes de SCPI, celles-ci appliquent des règles de reventes différentes :

• Pour les SCPI à capital fixe, l’investisseur est libre de définir le prix auquel il souhaite vendre ses parts. Il devra attendre qu’un acheteur fasse une offre.
• Pour les SCPI à capital variable, c’est la société qui procède au rachat des parts. Elle va fixer un prix. Elle va obtenir les fonds requis pour le rachat à travers la revente d’un immeuble, les liquidités excédentaires ou la collecte de nouvelles souscriptions.

Pour bénéficier de plus de liquidité, optez pour une SCPI à capital variable qui dispose d’un fonds de remboursement.

Se référer à certains ratios pour s’assurer du rendement de l’investissement

Vérifier le taux d’occupation financier (TOF)

Il s’agit du rapport entre les loyers réellement perçus par la SCPI et les loyers qu’elle a dû obtenir si le bien était entièrement loué. Idéalement, le TOF devrait être supérieur à 90 %.

Connaître le RAN (Report à nouveau)

C’est une réserve qui permet de lisser les rendements. Il provient des revenus ou des plus-values qui n’ont pas été octroyés aux investisseurs. C’est un fond qui sert à prévoir l’imprévisibilité des locations (le défaut de paiement d’un locataire, la baisse des loyers, etc.). Si une SCPI possède un RAN élevé, elle devrait être capable de verser des dividendes relativement stables à court ou moyen terme.

S’informer sur la provision pour grands travaux (PGR)

Pour assurer la pérennité de son parc immobilier, la SCPI est amenée à accomplir des travaux importants tels que la réparation, la rénovation, la remise aux normes des biens à cause d’une nouvelle réglementation, etc. La PGR va servir à financer les travaux futurs tout en réduisant l’impact sur le rendement. Dans un investissement pour un bien immobilier, il n’est pas nécessaire d’avoir une PGR. 

Questionner la SCPI au sujet des frais appliqués

En principe, il y a deux types de frais : 

• Les frais de gestion : le taux varie de 8 à 12 %. Ces frais servent à rémunérer les activités liées à la société de gestion. Les dividendes perçus par l’investisseur sont nets de ces frais.
• Les frais de souscription : le taux peut aller de 8 à 12 %. Ces frais peuvent en quelque sorte être assimilés aux frais de notaire. S’ils sont élevés, ils vont affecter négativement la rentabilité de la SCPI. 

En premier lieu, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, le bien immobilier en question doit être neuf ou intégralement remis à neuf. Les types de biens suivants ont été éligibles jusqu’au 31 décembre 2020 : les logements neufs, les logements VEFA ou en état futur d’achèvement, mais aussi les logements en cours de construction. Les anciens logements en cours de rénovation ou de réhabilitation dont le coût représente au moins 25% du coût total des travaux et les locaux qui ont été transformés en logements d’application.

Et depuis le 1^er janvier 2021, ce ne sont plus que les logements intégrés dans les immeubles collectifs qui sont éligibles à la loi Pinel. Désormais, les maisons individuelles, bien que gérées en copropriété, ne pourront plus bénéficier de la défiscalisation Pinel.

En savoir plus sur le site euodia.fr.

Les délais d’achèvement

Afin de jouir du dispositif Pinel, les logements en construction doivent être achevés en respectant un délai bien défini.

• Concernant les biens en construction ou les biens en VEFA, le délai d’achèvement est défini à 30 mois à compter de la date du permis de construire ou de la date d’acquisition du bien.
• Concernant les biens ayant fait l’objet de travaux, le délai d’achèvement est défini au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du local ou du logement.

La location du bien Pinel devrait ainsi commencer au plus tard 12 mois après l’achèvement.

La localisation géographique

La localisation géographique est également un critère de taille. Pour être éligible Pinel, le local ou le logement doit se situer dans une zone couverte par le dispositif.

Zone A : Région Parisienne, Côte d’Azur, zone frontalière avec la Suisse, Lyon …

Zone A bis : Paris et 76 communes de région parisienne.

Zone B1 : une partie de l’agglomération Parisienne, Bordeaux, Nantes, Toulouse…

Zone B2 : les villes de taille moyenne (plus de 50 000 habitants) telles que Tarbes, Brest, Angers, Poitiers ou encore Angoulême.

La performance en termes d’énergie

La performance énergétique réclamée varie en fonction du type de logement. Pour un bien à construire ou neuf, c’est la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui entre en vigueur. Pour un bien constructif dont le permis de construire a été déposé avant 2013, c’est le label BBC 2005 qui s’applique. Pour un bien qui fait l’objet de travaux, c’est le label HPE révocation 2009 ou BBC rénovation 2009 qui régissent. En outre-Mer, d’autres règles sont appliquées.

Les diagnostics obligatoires pour un bien Pinel

Le constat loi Pinel exige les propriétaires de se conformer à 3 diagnostics avant de mettre leurs biens en location de plus de 15 ans.

• Le diagnostic électricité consiste à faire l’inventaire des installations électriques et d’en constater les éventuelles anomalies. Cela est très important pour la sécurité des locataires. Les anomalies sont souvent détectées dans les anciennes maisons.
• Le diagnostic gaz permet de se prémunir de tout danger pouvant être provoqué par les anomalies du circuit gaz.
• Le diagnostic plomb consiste à évaluer le taux de plomb dans les peintures, car cela pourrait représenter un danger potentiel pour les enfants qui risquent de l’ingérer et causer des handicaps fatals.

Le diagnostic amiante est effectué par souci de santé. Il s’agit de vérifier que le logement ne contienne pas de matériaux amiantés.