Investir dans l’immobilier reste une stratégie avantageuse pour réduire l’impôt sur le revenu grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière actuellement disponibles. Une approche méthodique et une bonne connaissance du marché sont essentielles pour assurer un placement sûr et rentable. Plusieurs dispositifs offrent de belles opportunités de défiscalisation, tant dans le neuf que dans l’ancien, permettant de réduire les impôts. Il est important de trouver le mieux adapté à votre projet et d’explorer les différentes possibilités pour bénéficier de déductions d’impôts sur votre investissement immobilier.
Sommaire
Comprendre les différents types de défiscalisation
Les dispositifs de défiscalisation immobilière se déclinent en différents types, et l’État encourage les investissements visant à soutenir la construction de logements neufs ainsi que la réhabilitation de logements anciens. Ces différentes lois d’incitation fiscale ont donné lieu à la création de divers dispositifs.
· La loi Pinel
La loi Pinel offre aux investisseurs dans un bien neuf en métropole des réductions d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée de location de 6, 9 ou 12 ans. En 2023, les taux sont de 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Le logement doit être la résidence principale du locataire, respectant les plafonds de loyers et de ressources par zone géographique. L’avantage fiscal est basé sur le prix du logement, limité à 300 000 € par an.
· Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, intégré au cadre du Pinel, a pour objectif de stimuler la rénovation et la réhabilitation de logements anciens en centre-ville. L’investissement concerne un bien ancien avec des travaux représentant au moins 25 % de l’investissement total. En échange, l’investisseur peut bénéficier de la même réduction d’impôt que le Pinel : 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, en louant le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Contrairement au Pinel, le dispositif Denormandie n’est pas concerné par la réduction des taux à partir de 2023.
· La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs d’obtenir des réductions d’impôt en investissant dans des logements meublés situés dans des résidences de tourisme classées, des établissements sociaux ou médico-sociaux pour personnes âgées (EHPAD, etc.), ou des résidences avec services pour étudiants. En signant un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant, l’investisseur peut réduire son impôt de 11 % du prix de revient de l’immeuble de manière linéaire. Le plafond fiscal est de 300 000 €, et l’investisseur doit louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant. La loi Censi-Bouvard est cumulable avec le dispositif LMNP, mais l’amortissement du bien est exclu si la réduction Censi-Bouvard est appliquée.
· La loi Malraux et la loi Monuments Historiques
La loi Malraux encourage l’investissement dans la préservation et la restauration des centres-villes historiques, permettant aux propriétaires de réduire leurs impôts de 30 % ou 22 % des frais de réparation du bien. Et cela, selon la localisation géographique. Cet avantage est valable uniquement pendant les années de réalisation des travaux. Ces lois ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales et peuvent être cumulées avec d’autres réductions, mais elles exigent des engagements de conservation et de location comme tout investissement de défiscalisation.
· La loi Cosse
La loi Cosse permet aux propriétaires louant leur bien à un loyer modéré sous convention avec l’Anah entre janvier 2017 et février 2022, de déduire forfaitairement une partie de leurs revenus fonciers. Le taux de déduction varie de 15 % à 70 %, selon la zone géographique et la nature de la convention (intermédiaire, social ou très social). Pour les locations à des organismes aidant des personnes défavorisées, le taux peut atteindre 85 %. Le bien doit être non meublé, destiné à l’habitation principale, et situé dans des zones spécifiques. À partir de mars 2022 jusqu’à décembre 2024, le dispositif Cosse sera transformé en réduction d’impôt.
Conseils pour trouver la meilleure défiscalisation immobilière
Trouver le dispositif de défiscalisation immobilière optimal peut être une tâche complexe, étant donné la variété des dispositifs disponibles en France depuis plus d’un siècle.
Depuis les années 50, les dispositifs de défiscalisation immobilière existent en France, notamment pour l’outre-mer. Au fil du temps et selon les orientations politiques des différents gouvernements, ces lois ont évolué, introduisant des conditions d’éligibilité et des avantages divers.
Pour choisir le dispositif le mieux adapté à ses besoins et mettre en place une stratégie fiscale appropriée, l’investisseur doit prendre en compte plusieurs éléments :
- La situation financière : il est essentiel d’analyser les crédits en cours, la capacité d’épargne, la tranche d’imposition et les investissements immobiliers antérieurs.
- Les objectifs : vos motivations de l’investisseur pour la défiscalisation sont importantes à définir. Souhaitez-vous compléter vos revenus, transmettre un patrimoine à vos descendants, préparer votre retraite ou faire fructifier un patrimoine tout en réduisant les impôts ? En fonction de ses objectifs, certains dispositifs pourraient être plus appropriés que d’autres. Par exemple, pour des montants d’imposition relativement bas, investir uniquement pour réduire ses impôts peut ne pas être la meilleure option.
- Le budget d’investissement : le montant d’argent que l’investisseur souhaite ou peut consacrer à cette opération jouera un rôle déterminant dans le choix du dispositif de défiscalisation.
Néanmoins, pour trouver la meilleure loi de défiscalisation immobilière, consultez un professionnel, mais gardez également un œil sur les tendances du marché. Tous les investissements locatifs ne se valent pas. Un investisseur averti tirera des leçons et choisira des lois de défiscalisation adaptées à l’évolution du marché locatif. En 2023, les dispositifs les plus populaires sont la loi Denormandie, le dispositif Pinel prolongé et la loi Censi-Bouvard.
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