loi carrez

La loi carrez est une disposition légale adoptée en décembre 1996. Elle concerne exactement la surface privative d’un logement et elle vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Ce qui dit loi carrez sous-entend souvent la hauteur sous plafond.

Cependant, il est à savoir que celle-ci ne prend en compte que les transactions immobilières au sein d’une copropriété. Ce qui signifie qu’elle ne s’applique donc pas au mesurage des biens immobiliers classiques.

Ce qu’il faut savoir sur la hauteur sous plafond avec la loi carrez
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Comment expliquer la loi carrez et la hauteur sous plafond ?

Tout vendeur est donc tenu de déclarer la surface privative lors de la vente de lots en copropriété. Puis, cette déclaration doit s’afficher dans le règlement de copropriété, dans les hypothèques et aussi dans les actes de vente afin que les vendeurs ne trichent pas sur le mesurage.

C’est d’ailleurs pour cette raison que certains vendeurs font appel à un professionnel, notamment à un diagnostiqueur professionnel ou à un expert géomètre spécialisé en la matière, lorsqu’ils doivent calculer la surface habitable ou la loi carrez hauteur sous plafond, car en cas d’erreur ou d’omission, ils peuvent être sanctionnés sévèrement.

Parmi les biens immobiliers qui ne sont pas touchés par la loi carrez, il y a lieu de citer : les maisons d’habitation individuelles, les lots vendus en VEFA, les lots inférieurs à 8m², les caves, les parkings, les mezzanines, les combles, les sous-sols, les granges et aussi les terrains nus.

Qu’est-ce que la surface privative ?

Pour donner une définition simple de la surface privative insinuée par la loi carrez, il s’agit en fait de la surface de plancher qui a été construite et couverte d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre.

Ainsi, certaines surfaces peuvent constituées des surfaces exploitables mais elles ne peuvent pas faire partie du calcul si elles ne respectent pas cette condition. Ajouté à cela, les surfaces au sol occupées par les éléments suivants doivent aussi être considérées : les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines et aussi les caves et les garages.

Et si la hauteur sous plafond exigée par la loi carrez est remplie, il est possible que les vérandas et les combles soient également prises en compte dans le calcul des tantièmes de copropriété, qu’il s’agisse de combles aménagées ou non.

La principale condition de la loi carrez

La loi carrez exclut donc des mesures les pièces des logements en copropriété dont le plafond est trop bas. Par conséquent, il faut que les propriétaires sachent évaluer les m² d’une pièce mansardée ou d’un grenier aménageable pour s’assurer qu’il respecte le métrage de la hauteur loi carrez.

Les plus difficiles à mesurer sont les parties de pièce qui sont surmontées d’une poutre apparente très basse ou encire les mezzanines de moins de 180 cm de hauteur. Ce qui exige de la rigueur et un savoir-faire de la part de celui qui effectue le mesurage. Il est à noter que la loi carrez tolère quand même une marge d’erreur inférieur à 5%, soit une surface de 2m² pour un appartement de 40m².

Mais cela ne permet pas pour autant aux vendeurs ou aux professionnels de négliger les calculs puisque si l’acquéreur le constate et proteste, la justice va trancher en sa faveur et il va obtenir les m² qu’il réclame.

Plus précisément, après la signature de l’acte authentique, et dans la limite d’un délai de un an, l’acheteur peut réclamer au vendeur le remboursement des mètres carrés erronés ainsi que des frais de notaire si la surface privative évaluée est fausse.

Par contre, si le nouveau mesurage indique une superficie plus petite, le vendeur n’a pas le droit d’imposer une majoration du prix à l’acquéreur. Ces deux cas sont donc les principales conséquences d’un mauvais mesurage loi carrez pour les vendeurs de lots de copropriétés.

loi carrez hauteur sous plafond

Différence entre loi Carrez et loi Boutin

Un peu plus haut, la notion de surface habitable a été mentionnée mais il convient de souligner que celle-ci est différente de la superficie loi carrez. Effectivement, c’est la dénomination de la surface qui est utilisée en cas de mise en location et elle ne concerne pas la loi carrez mais plutôt une autre loi qui s’appelle la loi Boutin.

Le point commun entre les deux dispositions légales est le fait que la loi Boutin ne tient pas compte non plus des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Cette loi définit comme surface habitable les pièces principales qui disposent d’au moins 2 ,20 mètres de hauteur, d’au moins 9m² de superficie et un volume total de 20 mètres cube.

Ce qui se passe en cas d’absence de mention de la surface privative

Si la hauteur sous plafond de la loi carrez ou la surface privative n’est pas mentionnée dans l’avant-contrat, l’acquéreur peut choisir entre deux options. D’un côté, il peut demander la nullité de cet avant-contrat tout en refusant de signer l’acte authentique. D’un autre côté, il peut tout simplement demander au propriétaire, ou sinon au notaire ou à l’agence immobilier de l’affirmer dans l’acte authentique.

Il faut rappeler que la mention de la surface privative dans les actes de ventes ou dans les contrats garantit la validité juridique de la transaction immobilière. Donc les deux parties au contrat peuvent en tirer des avantages.

Par ailleurs, si l’absence de mention ou l’omission concerne l’acte authentique, l’acheteur peut demander la nullité de celui-ci devant le tribunal de grande instance dans les 30 jours qui suivent la signature.

Le mesurage carrez est-il obligatoire ?

En outre, la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 précise donc que le mesurage carrez est devenu obligatoire afin d’éviter l’annulation de la vente d’un bien en copropriété. Tous les vendeurs d’un bien immobilier en copropriété, que ce soit d’un appartement ou d’une maison individuelle à usage d’habitation, commercial ou professionnel, sont donc tenus d’informer les acquéreurs de la superficie privative exacte de leur bien mis en vente pour ne pas risquer l’annulation de la transaction.

Or, le fait de demander les services d’un professionnel peut parfaitement constituer un gage de sécurité. De plus, il est actuellement possible de trouver des diagnostiqueurs qui proposent leurs services en ligne ou sinon des agences de proximité.

Et mieux encore, certains experts assurent même une responsabilité professionnelle qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une garantie en responsabilité civile en cas de recours.

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